Artikel 1494 des maltesischen Zivilgesetzbuches (Kapitel 16 des maltesischen Gesetzes) definiert Emphyteusis wie folgt:
"Emphyteusis ist ein Vertrag, bei dem eine der Vertragsparteien der anderen Vertragspartei auf Dauer oder für einen bestimmten Zeitraum eine Mietwohnung für eine festgelegte jährliche Miete oder Grundmiete gewährt, zu deren Zahlung sich diese an die erstere verpflichtet, entweder in Geld oder in Geld Art, als Anerkennung der Amtszeit. "
Die Emphyteusis ist typisch für das kontinentale Recht (europäisches Recht) und nicht für das englische Recht. Es ist ganz anders als die Miete oder Pacht eines Wohnhauses oder eines Grundstücks. Dies liegt daran, dass Emphyteusis im Gegensatz zu Pacht ein echtes Recht ist, das an das Vertragsland und nicht an die Person geknüpft ist, die ein solches Recht eingeht. Auf der anderen Seite ist Pacht als persönliches Recht nicht an das Land oder das Wohnhaus gebunden, das gewährt wird, sondern nur an die Person, die die Pacht erhält. Die rechtlichen Auswirkungen dieser Unterschiede sind insbesondere im Hinblick auf die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien erheblich.
Der Vertrag von Emphyteusis muss durch öffentliche Urkunde vor einem Notar abgeschlossen werden. Es wäre null, wenn dies mittels eines privaten Schreibens geschehen würde. Ein Mietvertrag hingegen kann schriftlich abgeschlossen werden und ist rechtskräftig. Der Vertrag von Emphyteusis kann während des gesamten Zeitraums der Emphyteutik nicht geändert werden. Sobald die Grundrente feststeht, kann sie nicht mehr geändert werden.
Artikel 1494 enthält drei Schlüsselbegriffe, die geklärt werden müssen:
ich. Ewigkeit oder für eine Zeit
Es gibt zwei Arten von empirischen Zuschüssen: Perpetual Emphyteusis und temporäre Emphyteusis. Ersteres ist eine Zahlung, die jährlich mit der gesetzlichen Rückzahlungsoption zu leisten ist. Die Erlösung macht das Land frei. Temporäre Emphyteusis hingegen ist ein mehrjähriger Vertrag. (In Malta sind die meisten Vertragsjahre 17 Jahre, 21 Jahre, 99 Jahre und 150 Jahre.)
ii. angegebene jährliche Miete oder Grundmiete
Die "canone" oder Grundrente muss im Vertrag angegeben werden, unter Androhung der Nichtigkeit, und ist jährlich an die dominus, d. H. Den Eigentümer des Hauses, zu zahlen.
iii.
Der Utilista erkennt die Tatsache an, dass er dieses Eigentum rechtmäßig genießen kann und den dominus als den wirklichen Eigentümer eines solchen Eigentums anerkennen muss.
Der Vertrag von Emphyteusis ist ein sui generis-Vertrag, bei dem der Dominus, der der eigentliche Eigentümer der Immobilie ist, vorübergehend von allen seinen Eigentumsrechten befreit wird. Solche Rechte und Pflichten werden während dieses Zeitraums auf den „Utilista“ verlagert, denjenigen, der diese Gewährung genießt. Nach Ablauf des Vertrages geht die Liegenschaft mit allen daran vorgenommenen Verbesserungen in den dominus über und es besteht kein Anspruch auf Verlängerung der Emphyteusis.
Früher wurde Emphyteusis von Landbesitzern an Landwirte vergeben, die das Land pflegten. Manchmal bestand die Vereinbarung darin, dass der Landwirt als Anerkennung, anstatt Geld zu zahlen, dem dominierenden Teil der Produkte, Ernten oder Früchte, die von diesem Land stammen, liefert.
Die Eigentumsrechte und -pflichten liegen während des Betriebs der Emphyteusis beim utilista und nicht beim tatsächlichen Eigentümer. Artikel 1507 besagt, dass der Utilista verpflichtet ist, alle Verpflichtungen zu erfüllen, die den Eigentümern von Gebäuden oder Grundstücken gesetzlich auferlegt sind. Dies zeigt die Verantwortung der utilista für die Instandhaltung der Liegenschaft. Er muss solches Eigentum so behandeln, als ob es sein eigenes wäre. Ist die Erfüllung einer solchen Verpflichtung jedoch mit einem erheblichen Aufwand verbunden, so kann die utilista beim Zivilgericht First Hall beantragen, dass die dominus gezwungen wird, einen Teil des Aufwands zu tragen. In diesem Fall berücksichtigt das Gericht in erster Linie den von den Parteien geschlossenen Emphyteusis-Vertrag, die verbleibende Laufzeit der Finanzhilfe, die Höhe der Grundmiete und andere für die Nachfrage relevante Umstände.
Die utilista hat ein sehr weites Verfügungsrecht über das Eigentum von Emphyteusis; er kann über das emphyteutische Eigentum mittels einer öffentlichen Urkunde verfügen, die entweder eine Handlung sein kann, die in seinem Leben gemacht wurde, oder eine Todesursache, die in diesem Fall nach seinem Tod mittels eines Testaments gemacht wurde. Der Utilista kann die Emphyteusis für einen bestimmten Geldbetrag an einen Dritten verkaufen. Offensichtlich wird er den Rest der emphyteutischen Periode verkaufen. Darüber hinaus kann er die Liegenschaft unter Emphyteusis, der sogenannten Unteremphyteusis, erneut gewähren. In diesem Fall erhält er selbst eine Grundrente.
Eine solche Veräußerung des Eigentums bedarf in keinem Fall der Erlaubnis oder Zustimmung der dominus. Darüber hinaus werden die Rechte und Pflichten des Utilista mit der Übertragung auf den neuen Utilista oder Sub-Emphytheuta übertragen. Letzterer wird erst der neue Utilista, nachdem der Dominus ihn anerkannt hat. Sofern nicht bekannt ist, dass der neue Utilista nicht in der Lage ist, seine vertraglichen Verpflichtungen zu erfüllen, kann der Dominus die Anerkennung nicht verweigern. In Fällen, in denen der Dominus die Anerkennung des neuen Utilista verweigert, bleibt dieser für die Zahlung der Grundmiete weiterhin persönlich an den ersteren gebunden.
Während der Laufzeit der Emphyteusis hat der Utilista das Recht, „die Oberfläche des Mietobjekts zu verändern, sofern er keine Verschlechterung davon verursacht“ (Artikel 1506 Absatz 2). Wenn der Utilista also weiter bauen oder die bereits vorhandenen Strukturen auf dem Land erweitern möchte, kann er dies tun. Darüber hinaus hat er Anspruch auf jeden Schatz, den er auf einem solchen Grundstück findet. Die dominus ist nicht aktienberechtigt.
Nach Ablauf der Emphyteusis ist der Utilista gesetzlich verpflichtet, das Grundstück oder die Liegenschaft mit allen Verbesserungen, die in den Jahren, in denen die Liegenschaft unter Emphyteusis stand, vorgenommen wurden, zurückzugeben.
Immobilienmakler Heidelberg Makler HeidelbergSource by Natasha Buontempo