Wir haben kürzlich ein Seminar über Leerverkäufe und andere Alternativen durchgeführt, um Ihrem Haus die Zwangsvollstreckung zu ermöglichen. Viele von Ihnen waren schockiert, als sie feststellten, dass über 82% der Leerverkäufe von Banken in der gegenwärtigen Wirtschaft abgelehnt werden. Wir sprachen auch über andere praktikable Alternativen zum Weggehen von einer Immobilie, einschließlich eines sogenannten strategischen oder strukturierten Neuzuweisungsverkaufs (SRS).
Was ist der Unterschied zwischen einem Leerverkauf und einem strategischen Neuzuweisungsverkauf?
Ein Leerverkauf kann Sie aus einer verkehrten oder Unterwasser-Hypothekensituation herausholen – wenn Sie schnell einen qualifizierten Käufer finden und der Kreditgeber dies genehmigt. Beachten Sie jedoch, dass ein Leerverkauf nicht zum Nutzen von IHNEN gedacht ist. Ihr Agent erhält weiterhin eine Provision von 6% auf den Verkaufspreis, während Sie in der Regel ohne Gegenleistung weggehen. Wenn Ihr Haus in vielen Staaten leerverkauft ist, kann der Kreditgeber Sie dennoch wegen des Leerverkaufsbetrags (als Mangel bezeichnet) verklagen. Unabhängig davon, was Ihnen ein Immobilienmakler oder Berater sagt, sind Sie weiterhin dafür verantwortlich, Ihre Hypothekenzahlungen zu leisten, während Sie Tag für Tag dort sitzen und sich wünschen, dass ein Käufer auf magische Weise auftaucht und sich dafür entscheidet, IHR Haus über alle anderen potenziell größeren zu kaufen. schönere und neuere Zwangsvollstreckungen und Leerverkäufe in Ihrer Nähe. Wenn Sie Ihre Zahlungen eingestellt haben und der Leerverkauf abgelehnt wird (erneut über 82%), bieten Ihnen die meisten Agenten einfach die Art "Es tut mir leid" an, und der Kreditgeber wird in den meisten Fällen sofort fortfahren der Zwangsvollstreckungsprozess.
Die Grundlage eines strategischen Neuzuweisungsverkaufs ist eine bewährte Methode, um ein Haus oder eine Immobilie, die überraschenderweise über 150 Jahre alt ist, schnell zu verkaufen. Dies ist wahrscheinlich eine der relevantesten und effizientesten Möglichkeiten, eine unerwünschte oder überhyped Immobilien in der heutigen unglaublich herausfordernden und frustrierenden Wirtschaft zu verkaufen.
Was können Sie tun, wenn Sie sich Ihr Haus nicht mehr leisten können? oder Sie haben versucht, Leerverkäufe zu tätigen (und jetzt festgestellt, dass bis zu 82% abgelehnt werden); oder Sie haben Ihren Kreditgeber angerufen und er hat Ihnen höflich gesagt, Sie sollen "Sand hämmern"?
Hier kann ein strategischer Neuzuweisungsverkauf helfen. Die eine Frage, die mehr als alles andere gestellt wurde, war: "Wie kann ich eine nicht annehmbare Hypothek neu zuweisen?"
Während es stimmt, dass die meisten Nicht-FHA / VA-Kredite technisch gesehen "nicht annehmbar" sind, müssen Sie darauf achten, was "nicht annehmbar" tatsächlich bedeutet. Der Wortlaut der allgemein als "Due on Sale" bezeichneten Klausel lautet im Allgemeinen wie folgt:
"Wenn das gesamte Haus oder ein Teil davon oder ein Anteil daran vom Kreditnehmer ohne vorherige schriftliche Zustimmung des Kreditgebers verkauft oder übertragen wird … kann der Kreditgeber nach Wahl des Kreditgebers den gesamten durch die Hypothek gesicherten Betrag für fällig erklären und sofort zahlbar. "
In dem berüchtigten Absatz 17 gibt es nichts, was Sie daran hindert, Ihre Immobilie zu verkaufen, ohne den Hypothekendarlehen zurückzuzahlen. Es heißt auch nirgendwo, dass Sie dafür in irgendeine Art von "Ärger" geraten werden. Dieser Absatz gibt dem Kreditgeber lediglich das Recht, den neuen Käufer aufzufordern, das gesamte Darlehen vollständig zurückzuzahlen, wenn Sie das Darlehen ohne "vorherige schriftliche Zustimmung des Kreditgebers" an einen neuen Käufer übertragen. Es liegt dann in der alleinigen Verantwortung des neuen Käufers, dieses Darlehen durch Verhandlung, Änderung oder Refinanzierung zurückzuzahlen.
Verstehen Sie, dass eine Hypothek wie jedes andere Pfandrecht ein Pfandrecht ist, das gegen das EIGENTUM und nicht gegen Sie einzeln gesichert ist.
All dies bedeutet, dass Sie mit der richtigen Dokumentation und Freigabe Ihr Haus an jeden verkaufen können, den Sie möchten, wie Sie möchten. Ein Bargeschäft ist immer die einfachste und "sauberste" Transaktion, aber es stehen Ihnen mehrere andere zur Verfügung – insbesondere, wenn Sie versuchen, Ihre Immobilie zu "leerverkaufen" oder in Betracht ziehen, "wegzugehen". Stellen Sie nur sicher, dass Sie über die richtigen rechtlichen Unterlagen und Kaufverträge verfügen.
Immobilienmakler Heidelberg Makler HeidelbergSource by James Adams Johnson, PhD.