Walgreens, CVS und Rite Aid – Was RE-Investoren wissen sollten

Kostenlose Immobilienbewertung

In den USA gibt es drei große Drogeriemarktketten: Walgreens, CVS und Rite Aid. Nachfolgend einige Schlüsselstatistiken zu den 3 wichtigsten Drogerieketten ab 2012:

1. Walgreens steht an erster Stelle mit einer Marktkapitalisierung von 28,51 Milliarden US-Dollar, einem Gesamtumsatz von 72,2 Milliarden US-Dollar im Jahr 2011 (45,1 Milliarden US-Dollar aus verschreibungspflichtigen Einnahmen) und einem S & P-Rating von A. Laut Walgreens leben 75% der US-Bevölkerung innerhalb von 3 Jahren Meilen von seinen Geschäften. Im April 2010 erwarb es 258 Duane Reade-Apotheken in der Metropolregion New York, in denen Walgreens seit Februar 2012 insgesamt 7841 Apotheken ist, darunter 137 Krankenhausapotheken vor Ort.

2. CVS ist mit einer Marktobergrenze von 56,56 Milliarden US-Dollar, einem Umsatz von 107,1 Milliarden US-Dollar (40,5 Milliarden US-Dollar aus den Einnahmen aus CVS-Verschreibungen und 16,1 Mrd. US-Dollar aus den Caremark-Versandhandelseinnahmen) an zweiter Stelle und einem S & P-Rating von BBB +. CVS betreibt zum 31. Dezember 2011 7404 Apotheken.

3. Rite Aid liegt mit einer Marktobergrenze von 1,49 Milliarden US-Dollar auf Rang drei (hinter Walmart an vierter Stelle hinter Walmart), erzielt einen Umsatz von 26,1 Milliarden US-Dollar (17,1 Milliarden US-Dollar aus verschreibungspflichtigen Einnahmen), betreibt ab Februar 2011 4714 Apotheken und verfügt über eine Markteinführung eine S & P-Bewertung von B –

Investoren kaufen Immobilien, die von diesen Drogerieketten besetzt sind, aus folgenden Gründen:

1. Das Drugstore-Geschäft ist sehr unempfindlich. Menschen brauchen Medikamente, wenn sie krank sind, unabhängig von der Wirtschaftslage. Sowohl reiche als auch arme Menschen in den USA haben Zugang zu Medikamenten. Einige argumentieren sogar, dass Menschen mit niedrigem Einkommen aufgrund von kostenlosen oder kostengünstigen Medikamenten, die von staatlich unterstützten Programmen angeboten werden, mehr Medikamente konsumieren. Die Mieter sollten sich also in schwierigen Zeiten gut behaupten können und Geld haben, um die Miete an die Vermieter zu zahlen.

2. Das Drogeriemarktgeschäft hat eine gute Perspektive in den USA:

· Die Menschen leben länger und brauchen mehr Medikamente, um ihre Langlebigkeit aufrechtzuerhalten, z. Actonel für Osteoporose, Aricept für Alzheimer-Symptome. Ältere Menschen neigen dazu, mehr Medikamente zu verwenden als jüngere, da sie häufig mehr medizinische Probleme haben. Da sich die 78 Millionen Baby-Boomer ab 2008 dem Rentenalter nähern, rechnen die Drogerieketten mit einer steigenden Nachfrage nach Medikamenten in den nächsten 20 Jahren.

· Der Arzneimittelmarkt wächst mit der US-Bevölkerung weiter an wachsen. Immer mehr Amerikaner leiden an verschiedenen Krankheiten. Die Zahl der Amerikaner, die an saisonalen Allergien leiden, verdoppelte sich in den letzten 15 Jahren auf 37 Millionen Menschen pro Fortune-Magazin. Sie gaben 2009 5,4 Milliarden US-Dollar für Allergiepräparate aus. Da ihre Hüftlinien zunehmen (75% der Amerikaner werden bis 2020 entweder übergewichtig oder fettleibig sein), wird bei immer mehr Amerikanern Diabetes diagnostiziert, zusammen mit einem hohen Cholesterinspiegel im jüngeren und jüngeren Alter. Darüber hinaus empfehlen Ärzte, verschiedene Krankheiten früher als später zu behandeln, um die Krankheiten besser zu verstehen. Zum Beispiel verschreiben Ärzte jetzt antiretrovirale Medikamente für Patienten, die kurz nach einer HIV-Infektion infiziert sind, anstatt darauf zu warten, dass die Infektion zu AIDS wird. Mehr Ärzte kombinieren Insulin mit oralen Medikamenten, um Typ-2-Diabetes zu behandeln, anstatt nur oral einzunehmende Medikamente einzunehmen. Alle diese Faktoren vergrößern den Arzneimittelmarkt.

· Mit dem Fortschritt der Gentechnik wurden verschiedene neue genetische DNA-Testkits eingeführt, die die genetische Diagnose von Schwachstellen für vererbte Krankheiten und Störungen ermöglichen. Gentests sind derzeit das höchste Wachstumssegment in der Diagnostikbranche. Einige dieser genetischen Tests werden sich wahrscheinlich in naher Zukunft in Testkits für den direkten Gebrauch in Drogerien verwandeln. Durch die Zulassung der FDA werden diese neuen Produkte möglicherweise zusätzliche Einnahmen für Drogerien bringen.

· Using eine neue Methode zur Anpassung von Molekülen, die als strukturbasiertes Design bezeichnet wird; Pharmaunternehmen kommen mit neuen Medikamenten auf den Markt, die sie möglicherweise nicht anders entdeckt hätten, z. Xalkori von Pfizer zur Behandlung von Lungenkrebs.

· Die Verabschiedung des Gesetzes zur Reform der Gesundheitsfürsorge vom 23. März 2010 bietet Versicherungsschutz für geschätzte 33 Millionen US-Amerikaner. Dies ist ein tolles Geschenk für die Drogerieindustrie.

· Es gibt neue Medikamente zur Behandlung von zuvor nicht behandelbaren Krankheiten und neue Krankheiten, z. Viagra für das Unglück der Männer, Avastin für Darmkrebs, Herceptin für Brustkrebs. Die neuen Medikamente sind sehr teuer, z. Ein Jahresvorrat an Avastin kostet etwa 55.000 US-Dollar. Eli Lilly hat Zyprexa im Jahr 2007 für die Schizophrenie etwa 4,8 Milliarden US-Dollar verkauft, doch die meisten Menschen haben noch nie von diesem Medikament gehört.

· Es gibt bereits zugelassene Medikamente, um neue Krankheiten zu behandeln und damit ihren Umsatz zu steigern. Zum Beispiel sollte Lyrica ursprünglich Schmerzen behandeln, die durch Nervenschäden bei Diabetikern verursacht werden. Es ist jetzt von der FDA zur Behandlung von Fibromyalgie zugelassen, von der 5,8 Millionen Amerikaner pro WebMD betroffen sind.

· Es wird erwartet, dass große Fortschritte in der Genetik-, Biologie- und Stammzellenforschung eine neue Klasse von Medikamenten zur Behandlung von Diabetes, Parkinson und verschiedenen anderen Medikamenten erzeugen werden seltene genetische Störungen. Das neue Medikament Ilaris von Novartis z. B. befasst sich mit den genetischen Ursachen einer angeborenen Erkrankung, bei der weltweit nur 7000 Fälle bekannt sind. Novartis hofft jedoch, seine Medikamente allmählich zu einem Blockbuster-Medikament auf häufiger durch ähnliche Genetik verursachte Erkrankungen auszudehnen.

· Technologie und modernes Leben führen neue Produkte ein und erfordern neue Produkte, z. Schwangerschaftstest-Kits, Lamisil für stärkere, klarere Zehennägel, Latisse für längere und dickere Wimpern, Propecia für männlichen Haarausfall, Premarin für Wechseljahrsbeschwerden, diabetische Monitore, elektronische Zahnbürsten, Kontaktlinsen, Linsenreiniger, Diätpillen, Vitamine, Antibabypillen , IUDs, Nahrungsergänzungsmittel und Cholesterinsenkerpillen (die Amerikaner gaben 2006 fast 26 Mrd. USD für Cholesterinmedikamente aus, laut IMS Health, einem Beratungsunternehmen in Connecticut, das den Pharmaverkauf überwacht.)

· Bevor die Kunden bekommen können zu den medizinischen Gängen oder Apothekentheken müssen sie Pralinen, Limonaden, Digitalkameras, Uhren, Spielzeug, Puppen, Bier und Weine, Kosmetika, Videospiele, Blumen, Düfte und Grußkarten passieren. Drogerien hoffen, dass Sie die einstündigen Fotoservices dort nutzen. Die Geschäfte führen auch saisonale Artikel, z. Halloween-Kostüme und Waren "wie im Fernsehen gesehen", z. Shamwow Daher kaufen die Kunden in diesen Apotheken mehr als ihre Rezepte und Medikamente. CVS berichtete, dass der Verkauf von Nicht-Apotheken im Januar 2007 30% des Gesamtumsatzes des Unternehmens ausmachte. Der Wert für Walgreens liegt bei 34% und für Rite Aid bei 37%. Viele Apothekenstandorte sind Convenience-Stores, insbesondere in Wohngebieten oder auf dem Land. Und so hofft Walgreens, dass die Kunden auch WD-40 und Schraubendreher in ihren Filialen anstelle von Home Depot erhalten; Thai Jasminreis und Fischsauce, um einen Ausflug nach Safeway oder zu den Kroger Supermärkten zu vermeiden. Während der Rezession sind die Verkäufe dieser nicht-medikamentösen Produkte rückläufig, da die Kunden kaufen, was sie brauchen und nicht was sie wollen. Walgreens versucht, die Anzahl der Artikel um 4000 zu reduzieren. Darüber hinaus führt Walgreens eine eigene Handelsmarke mit höheren Gewinnspannen ein.

· Es gibt immer mehr Generika als eine Reihe sehr populärer Marken auf dem Markt Blockbuster verlieren ihre 20-jährigen Patente, z Lipitor (das meistverkaufte Medikament der Welt zur Senkung des Cholesterinspiegels) im Jahr 2010, Viagra (Sie wissen, wofür es bestimmt ist) im Jahr 2012. Drogerien bevorzugen den Verkauf von Generika an Kunden aufgrund höherer Gewinnspannen als die Markenmedikamente.

· Viele Menschen sind süchtig nach Schmerzmitteln, z Hydrocodon / Oxycodon. Gemäß der DEA im Jahr 2012 gibt es 1,5 Millionen amerikanische Kokainabhängige, aber 7 Millionen verschreibungspflichtige Medikamente.

· Dieser Autor schätzt, dass mindestens 10% der verschriebenen verschreibungspflichtigen Medikamente überhaupt nicht verwendet werden und nicht verwendet werden in den Medikamentenschränken. Sie sind schließlich abgelaufen und werden weggeworfen.

3. Diese Unternehmen unterzeichnen sehr langfristige NNN-Leasingverträge, die durch ihr Unternehmensvermögen garantiert werden. Dies macht die Investition in die zugrunde liegende Immobilie relativ gering, insbesondere für Walgreens mit einem S & P-Rating "A". In der Tat werden diese Immobilien manchmal als Investment-Grade-Immobilien bezeichnet. Sobald die Drogerieketten den Pachtvertrag unterschreiben, zahlen sie die Miete prompt und pünktlich. Diesem Autor sind keine Immobilien bekannt, die von einer dieser Drogerieketten gepachtet wurden, in denen die Mieter keine Mieten gezahlt haben. Selbst wenn die Geschäfte aufgrund von schwachen Verkäufen geschlossen sind (Walgreens schloss 119 Geschäfte im Jahr 2007), können diese Unternehmen die Immobilien an andere Unternehmen, z. Advance Auto Parts und zahlen weiterhin Mieten für die Master-Leasingverträge.

· Ein typischer Walgreens-Leasingvertrag besteht aus einer Hauptlaufzeit von 20-25 Jahren plus 8-10 5-Jahres-Optionen. Während der Hauptlaufzeit und der Optionen werden die Mietverträge bei den meisten Mietverträgen nicht erhöht. Dies ist der Hauptnachteil einer Investition in Drogerien von Walgreens.

· Ein typischer CVS-Leasingvertrag besteht aus einer Hauptlaufzeit von 20 bis 25 Jahren sowie vier bis fünf Optionen für fünf Jahre. Die Miete ist normalerweise während der primären Laufzeit konstant, und dann erhöht sich die Miete in jeder 5-Jahres-Option um 2,5% bis 10%.

· Eine typische Rite Aid-Miete besteht aus einer primären Laufzeit von 20-25 Jahren plus 4 -8 fünfjährige Optionen. Der Mietvertrag führt häufig zu einem Mietanstieg von 5-10 Jahren.

Anlagerisiken

Obwohl das Apothekengeschäft generell rezessionsunempfindlich ist, bestehen Risiken für Sie Investition:

1) Der größte Nachteil bei der Investition in Apotheken ist, dass es lange Zeit wenig oder gar keine Miethöcker gibt, z 20-50 Jahre, besonders für Walgreens. Nach der Inflationsrate wird die Miete somit effektiv gesenkt. Dies ist einer der Hauptgründe, warum diese Immobilien nicht für jüngere Investoren attraktiv sind, insbesondere wenn die Obergrenze niedrig ist.

2) Die drei Drogeriemarktketten haben dies jetzt ein neuer beeindruckender Wettbewerber, Walmart. Walmart verkauft verschreibungspflichtige Medikamente in über 4000 Geschäften von Walmart, Sam's Club und Neighborhood Market in 49 Staaten. Ab 2012 ist Walmart der drittgrößte Einzelhändler für Arzneimittel mit einem Umsatz von 17,4 Milliarden US-Dollar, knapp vor Rite Aid mit einem Umsatz von 17,1 Milliarden US-Dollar. Der Einzelhandelsriese ist dafür bekannt, 2006 ein hochbekanntes, generisches $ 4-Programm für verschreibungspflichtige Medikamente auf den Markt zu bringen, das jetzt 350 Generika für 30 Tage vertreibt. Die tatsächliche Anzahl an Medikamenten ist geringer, da die Medikamente mit unterschiedlichen Stärken als unterschiedliche Medikamente gezählt werden. Zum Beispiel werden Metformin 500 mg, 850 mg und 1000 mg als 3 Medikamente gezählt. Walmart macht mit diesen Medikamenten wahrscheinlich nur sehr wenig Gewinn. Die Marketingkampagne, die von Bill Simon, dem Präsidenten und CEO von Walmart US, erstellt wurde, sorgt jedoch für große Aufmerksamkeit für Walmart. Walmart hofft, Kunden mit anderen Vorschriften in seine Geschäfte zu locken, wo es höhere Gewinnmargen gibt. In einer unwissenschaftlichen Umfrage mit nur einem Markenrezept von Lyrica findet dieser Autor den niedrigsten Preis bei Costco, den höchsten Preis bei Walgreens und Walmart in der Mitte. Andere Drogenketten versuchen Walmart auf verschiedene Weise zu begegnen. Target bietet jetzt die gleichen 350 Generika für 30 US-Dollar für $ 4 an. Walgreens hat einen Club für verschreibungspflichtige Medikamente mit Mitgliedsbeitrag, der 1400 Generika für nur 1 USD pro Woche anbietet. CVS sagt, dass es mit allen Angeboten seiner Konkurrenten übereinstimmen wird.

3) Rick Newman, Chief Business Correspondent von US World & News Report, prognostizierte, dass Rite Aid 2009 möglicherweise nicht überleben wird. Rite Aid ist noch im Jahr 2012. Die Vorhersage scheint 2012 zu verschwinden, da Rite Aid die langfristigen Schulden refinanzieren konnte und die Verkaufserlöse gestiegen sind.

4) Medikamente werden auch in Tausenden von Supermärkten, Target-Stores und Costco-Lagern verkauft. Es gibt jedoch keine Durchfahrfenster in diesen Läden oder Walmart, um die Rezepte bequem abzulegen und Medikamente abzuholen. Kunden können ihre Rezepte während der Mittagspause oder nach 19:00 Uhr nicht in Target Stores oder Supermärkten abholen. Sie müssen Mitglied sein, um bei Costco Medikamente kaufen zu können. Andere füllen möglicherweise ihre Rezepte bei Walmart nicht aus, weil sie sich nicht mit typischen Walmart-Kunden mischen möchten, die in niedrigeren Einkommensschichten stehen. Und einige Babyboomer möchten nicht, dass ihre Rezepte bei Target oder Walmart ausgefüllt werden, weil es keine bequemen Stühle gibt, auf die sie sich hinsetzen und auf ihre Medikamente warten können.

5) Das Drogengeschäft wird zu einem gewissen Grad von der Drogerie kontrolliert Pharmacy Benefits Manager (PBMs). Kunden erhalten normalerweise eine Rezeptpflicht von ihren Krankenkassen, z. Blaues Kreuz. Diese PBM verwalten im Auftrag der Versicherungsgesellschaften Verschreibungsleistungen. Im Jahr 2012 verlor Walgreens einen Vertrag mit Express Scripts, einem wichtigen PBM, im Wert von über 5 Milliarden US-Dollar. Der Umsatz von Walgreen war im ersten Quartal 2012 sofort rückläufig, da Express Scripts-Kunden ihre Vorschriften nicht bei Walgreens einlösen können. Die PBMs befinden sich auch im Drogeneinzelhandelsgeschäft über Versandaufträge, für die keine teuren Einzelhandelsflächen gemietet werden müssen. Die Verschreibungen für verschreibungspflichtige Sendungen machen derzeit einen Marktanteil von über 20% am gesamten Verschreibungserlös aus. Wenn Kunden ihre Rezeptgewohnheiten für Versandaufträge ändern (es gibt keine derartigen Beweise im Jahr 2012), könnte dies negative Auswirkungen auf das Geschäft von Drogeriemarktketten haben.

6) Viele Leasingverhältnisse in Gebieten mit Wirbelstürmen und Tornados sind NNN Leasingverträge mit Ausnahme von Dach und Struktur. Wenn also das Dach beschädigt ist, müssen Sie die Kosten übernehmen.

7) Der Mieter kann nach Ablauf des Mietvertrages einen neuen Standort auf der Straße oder auf der anderen Straßenseite beziehen. Dieses Risiko ist hoch, wenn sich die Immobilie in einer kleinen Stadt befindet, in der es eine geringe Eintrittsbarriere gibt, dh viel leerstehendes und bebaubares Land.

8) Der Mieter kann eine Mietkonzession verlangen, um seinen Gewinn während einer schwierigen Zeit zu verbessern mal. Die Möglichkeit ist höher, wenn der Mieter Rite Aid ist und der Laden niedrige Verkaufserlöse und / oder eine höhere Miete als die Marktmiete aufweist.

9) Immer mehr Amerikaner entfernen sich von ihren Vorschriften, insbesondere dem teuersten Markennamen Medikamente. Dies kann negative Auswirkungen auf die Verkaufserlöse und Gewinne der Apotheken haben und folglich zu Schließungen von Apotheken führen. Laut Wolters Kluwer Pharma Solution, einem Unternehmen für Gesundheitsdaten, wurde 2010 fast jedes zehnte neue Rezept für Markenmedikamente von Personen mit kommerziellen Gesundheitsplänen aufgegeben. Dies entspricht einem Anstieg von 88% gegenüber 4 Jahren vor der Rezession begann. Dieser Trend wird zum Teil durch immer höhere Co-Pays für Markennamen verursacht, da Arbeitgeber mehr Versicherungskosten auf ihre Angestellten verlagern.

Walgreens und CVS-Apotheken haben unter drei Drogerieketten die besten Standorte. an großen Kreuzungen, während Rite Aid weniger als erstklassige Standorte hat. Walgreens tendiert dazu, nur die besten Absolventen von Apothekenschulen einzustellen, während sich Rite Aid mit niedrigen Absolventen niederlässt, um Kosten zu sparen. Wenn möglich, versuchen alle Drogerieketten, die Verschreibungen mit generischen Medikamenten zu füllen, die höhere Gewinnspannen haben.

1) Walgreens : Das Unternehmen wurde 1901 von Charles Walgreen, Sr., in Chicago gegründet . Während das Unternehmen seit mehr als 100 Jahren besteht, sind die meisten Geschäfte nur 5-10 Jahre alt. Dies ist das am besten geführte Unternehmen unter den drei Drogeriemarktketten und auch unter den am meisten bewunderten öffentlichen Unternehmen in den USA. Das Unternehmen wurde von Führungskräften mit nachgewiesenen Erfolgsbilanzen geführt und stellt die besten Absolventen von Universitäten ein. Aufgrund ihrer überlegenen finanziellen Stärke (S & P-Rating A) und der unersetzlichen Premium-Standorte erhalten Immobilien mit Pachtverträgen von Walgreens den höchsten Preis pro Quadratfuß und / oder die niedrigste Obergrenzenrate der drei Drogeriemarktketten. Darüber hinaus erhält Walgreens für 20 bis 60 Jahre eine Pauschalmiete oder sehr geringe Mietsteigerungen. Die Cap-Rate liegt im Jahr 2012 oft im niedrigen Bereich von 5% bis 6,5%. Anleger, die Walgreens kaufen, neigen dazu, reifer zu sein, d. H. Näher am Rentenalter. Sie suchen nach einer sicheren Investition, bei der es wichtiger ist, den Mietscheck zu bekommen, als Wertschätzung zu erhalten. Sie vergleichen häufig die Renditen ihrer Investition in Walgreens mit den niedrigeren Erträgen von US-Staatsanleihen oder einem Einlagenzertifikat von Banken. Walgreens hat in den Jahren 2008 und 2009 viele neue Läden eröffnet. Daher werden hier viele neue Walgreens-Läden zum Verkauf angeboten. Sie wird diese Expansion in 2010 und darüber hinaus verlangsamen und sich stattdessen auf die Renovierung bestehender Geschäfte konzentrieren.

2) CVS Pharmacy : Die CVS Corporation wurde 1963 in Lowell gegründet , MA von Stanley Goldstein, Sidney Goldstein und Ralph Hoagland. Der Name CVS steht für "Consumer Value Stores". Ab 2009 verfügt CVS in den USA über 6300 Filialen, hauptsächlich durch Akquisitionen. Im Jahr 2004 kaufte CVS 1.200 Eckerd-Apotheken, hauptsächlich in Texas und Florida. Im Jahr 2006 kaufte CVS 700 Drogerien von Savon und Osco, hauptsächlich in Südkalifornien. 2008 erwarb CVS 521 Longs Drugs Stores in Kalifornien, Hawaii, Nevada und Arizona für 2,9 Milliarden US-Dollar. Die Übernahme von Long Drugs scheint gut zu sein, da CVS keine Geschäfte in Nord-Kalifornien und Arizona hatte. Im Preis enthalten waren auch Immobilien. Es wird auch Caremark, eine der größten PBMs, gekauft und der Firmenname in CVS Caremark geändert. Als CVS 1.200 Eckerd-Geschäfte kaufte, wurde eine Einzelgesellschaft (Limited Liability Company) gegründet, die alle Eckerd-Geschäfte besitzen sollte. Jede LLC unterzeichnet den Mietvertrag mit dem Eigentümer der Immobilie. Im Falle eines Ausfalls kann der Eigentümer nur rechtlich nach dem Vermögen der LLC und nicht von anderen CVS-eigenen Vermögenswerten gehen. Obwohl der Eigentümer die Bürgschaftssicherheit aus dem CVS-Unternehmensvermögen verliert, ist diesem Autor kein Vorfall bekannt, bei dem CVS einen Laden schließt, und zahlt keine Miete.

3) Rite-Aid : Rite Aid wurde von Alex Grass gegründet (er starb am 27. August 2009 im Alter von 82 Jahren) und eröffnete 1962 seinen ersten Laden als "Thrif D Discount Center" in Scranton, Pennsylvania. Es wurde offiziell als Rite Aid Corporation gegründet und ging 1968 an die Börse. Als Alex Grass 1995 den Vorsitz und den Chief Executive Officer des Unternehmens niederlegte, war Rite Aid die größte Drogeriemarktkette der USA, gemessen an der Gesamtzahl der Geschäfte und an zweiter Stelle Einnahmen. Sein Sohn, Martin Grass, übernahm das Amt, wurde aber 1999 wegen Überschätzung der Gewinne von Rite Aid Ende der 1990er Jahre verdrängt. Rite Aid ist jetzt das finanziell schwächste unter den drei Drogerieketten. Im Jahr 2007 erwarb Rite-Aid rund 1.850 Brooks und Eckerd-Drogerien, hauptsächlich entlang der Ostküste, um Walgreens und CVS einzuholen. Dabei fügte es eine große langfristige Verschuldung hinzu und ist aufgrund seines Marktwerts die am stärksten verschuldete Drogeriekette. Die Integration von Brooks und Eckerd schien nicht gut zu laufen. Die Umsätze einiger dieser Geschäfte gingen um 20% zurück, nachdem sie das Vorzeichen auf Rite Aid umgestellt hatten. Im Jahr 2009 hatte Rite-Aid über 4900 Geschäfte und erzielte einen Umsatz von über 26 Milliarden US-Dollar. Die Zahlen sanken 2010 auf 4780 Geschäfte und erreichten einen Umsatz von 25,53 Milliarden US-Dollar. Am 21. Januar 2009 stufte Moody's Investor Services Rite Aid von "Caa1" auf "Caa2" herunter, acht Stufen unter Investment Grade. Beide Ratings sind "Junk", was auf ein sehr hohes Kreditrisiko hinweist. Rite Aid kontaktierte 2009 eine Reihe von Vermietern, die sich um eine Mietkonzession bemühten, um das Endergebnis zu verbessern. Im Juni 2009 konnte Rite Aid die Refinanzierung der Schulden in Höhe von 1,9 Mrd. USD erfolgreich abschließen. 2012 profitiert Rite Aid von Walgreens-Vertragsproblemen mit Express-Skripts. Die gleichen Ladenverkäufe stiegen im Januar, Februar und März 2012 um 2,2%, 3,2% bzw. 3,6%. Rite Aid verliert immer noch Geld im Geschäftsjahr 2012, das am 3. März 2012 endete. Allerdings verliert es weniger, nämlich 0,43 USD je Aktie im Jahr 2012 gegenüber 0,64 USD je Aktie im Geschäftsjahr 2011. Das Unternehmen erwartet einen besseren Ausblick für das Geschäftsjahr 2013.

Dinge, die bei einer Investition in eine Apotheke zu berücksichtigen sind

Wenn Sie an einer von Drogerieketten geleasten Immobilie interessiert sind, sollten Sie Folgendes beachten:

1. Wenn Sie eine risikoarme Investition wünschen, gehen Sie zu Walgreens. In stabilen oder wachsenden Gebieten ist der Sicherheitsgrad derselbe, unabhängig davon, ob sich die Immobilie in Kalifornien befindet, wo Sie eine Obergrenze von 5,5% haben oder in Texas, wo Sie möglicherweise eine Obergrenze von 6,5% erhalten. Es ist daher kein wesentlicher Vorteil, in Immobilien in Kalifornien zu investieren, da der Immobilienwert in erster Linie vom Cap-Satz abhängt. Im Jahr 2012 scheint sich die angebotene Obergrenze für Walgreens von 7,5% -8,4% im Jahr 2009 auf 5,5% -6,5% für neue Geschäfte zu senken.

2. Wenn Sie bereit sind, mehr Risiko einzugehen, sollten Sie sich für Rite-Aid entscheiden. Einige Immobilien außerhalb von Kalifornien bieten im Jahr 2012 möglicherweise eine Obergrenze von 9%. Unter den drei Drogenketten hat Rite Aid jedoch eine Chance von 10,5%, im Jahr 2010 unterzugehen. Sollte Insolvenz anmelden, hat Rite Aid die Möglichkeit zu wählen welche Standorte offen bleiben sollen und welche Standorte den Mietvertrag kündigen. Um das Risiko zu minimieren, dass der Laden geschlossen ist, wählen Sie einen Standort mit starken Umsätzen und einer niedrigen Umsatzrentabilität aus.

3. Die Finanzierung sollte eine wichtige Überlegung sein. Während die Obergrenze für Walgreens niedriger ist als für Rite Aid, können Sie die besten Preise und Bedingungen für Walgreens erhalten.

4. Wenn Sie kein konservativer Investor oder Risikoträger sind, möchten Sie vielleicht eine CVS-Apotheke in Betracht ziehen. Es verfügt über ein Rating von BBB + S & P. Seine Cap Rate ist höher als bei Walgreens, aber niedriger als bei Rite Aid. Einige Leasingverhältnisse bieten möglicherweise bessere Miethöcker. Auf der anderen Seite sind einige CVS-Leasingverträge, insbesondere für Eigenschaften in Hurrikan-Gebieten, z. Florida ist nicht wirklich ein NNN-Leasing, bei dem die Vermieter für das Dach und die Struktur verantwortlich sind. Stellen Sie also sicher, dass Sie die Cap-Rate entsprechend anpassen. Einige der CVS-Standorte verfügen über Minuteclinic-Mitarbeiter vor Ort, die mit registrierten Krankenschwestern besetzt sind. Da diese Klinik-Idee kürzlich eingeführt wurde, ist es nicht klar, dass eine Klinik in CVS ein Plus oder Minus zum Endergebnis des Geschäfts ist.

5. Alle 3 Drogeriemarktketten haben ähnliche Anforderungen. Sie alle wollen gut sichtbare, eigenständige rechteckige Grundstücke von 10.000 – 14.500 SF auf einem 1,5 – 2 Hektar großen Grundstück, vorzugsweise an einer Ecke mit etwa 75 – 80 Parkplätzen in einer wachsenden und verkehrsreichen Lage. Sie alle benötigen für die Immobilie eine Durchfahrt. Daher sollten Sie den Kauf einer Inline-Eigenschaft vermeiden, d. H. Keine eigenständige Eigenschaft und Eigenschaft ohne Durchfahrfenster. Es besteht die Möglichkeit, dass diese Apotheken den Mietvertrag nicht verlängern möchten, es sei denn, die Liegenschaft befindet sich in einem dicht besiedelten Gebiet, in der Nähe befindet sich kein Land. Wenn Sie eine Immobilie erwerben, die die neuen Anforderungen nicht erfüllt, beispielsweise eine Durchfahrt, haben Sie möglicherweise Probleme, eine Finanzierung zu erhalten, da die Kreditgeber diese Anforderungen kennen.

6. Wenn die Apotheke 24 Stunden am Tag geöffnet ist, befindet sie sich an einem besseren Ort. Drogerieketten öffnen den Laden nicht rund um die Uhr, es sei denn, der Standort zieht Kunden an.

7. Viele Immobilien können zu einem Prozentsatz vermietet werden, d. H. Der Vermieter kann eine zusätzliche Miete erhalten, wenn der Jahresumsatz des Geschäfts einen bestimmten Wert übersteigt, z. 5 Mio. USD Der Umsatz, der zur Berechnung der prozentualen Miete verwendet wird, schließt jedoch häufig eine seitenlange Liste von Elementen aus, z. Wein und Limonaden, Tabakerzeugnisse, Artikel, die nach 22.00 Uhr verkauft werden, Arzneimittel, die von staatlichen Programmen bezahlt werden. Die ausgeschlossenen Verkaufserlöse könnten bis zu 70% des Bruttoumsatzes der Filiale ausmachen. In der Folge hat dieser Autor nur 2 Geschäfte gesehen, in denen der Vermieter eine zusätzliche prozentuale Miete vereinbaren kann. Das Geschäft mit einer prozentualen Miete ist erforderlich, um dem Vermieter seinen Jahresumsatz mitzuteilen. Als Anleger möchten Sie in ein Geschäft mit starken Bruttoumsätzen investieren, z. über 500 Dollar pro Quadratfuß pro Jahr. Außerdem möchten Sie die Rent-Income-Ratio prüfen. Wenn die Zahl im Bereich von 2-4% liegt, ist das Geschäft wahrscheinlich sehr profitabel, so dass die Wahrscheinlichkeit gering ist, dass das Geschäft geschlossen wird.

8. Es spielt keine Rolle, wie gut die Mieter sind. Vermeiden Sie es, in einen Rückgang zu investieren, z. Detroit und / oder einkommensschwache Gegenden oder kleine Städte mit weniger als 30.000 Einwohnern im Umkreis von 5 Meilen. In einer kleinen Stadt ist es vielleicht die einzige Apotheke in der Stadt, die den Großteil des Marktanteils einnimmt. Wenn jedoch ein Wettbewerber einen neuen Standort in der Region eröffnet, können die Einnahmen stark beeinträchtigt werden. Darüber hinaus kann der Mieter nach Ablauf des Mietverhältnisses immer einen neuen Standort entlang der Straße beziehen, da in einer Kleinstadt eine geringe Eintrittsbarriere besteht. Diese Eigenschaften sind jetzt leicht zu kaufen und später schwer zu verkaufen. Wenn der Kreditmarkt knapp ist, kann es schwierig sein, einen Kreditgeber zur Finanzierung dieser Immobilien zu finden.

9. Viele Immobilien haben ein Darlehen, das der Käufer übernehmen muss. Wenn Sie eine 1031-Börse haben, sollten Sie zweimal über den Kauf dieser Immobilie nachdenken. Sie sollten die Darlehensannahmeanforderungen der Kreditgeber klar verstehen, bevor Sie fortfahren. Wenn Sie das bestehende Darlehen nicht übernehmen (vorausgesetzt, ein bestehendes Darlehen ist viel schwieriger als ein neues Darlehen zu erhalten), kann es sein, dass die Zeit für einen 1031-Umtausch nicht ausreicht und Sie möglicherweise Kapitalertrag zahlen müssen.

10 Mit wenigen Ausnahmen besitzen Drogeriemarktketten aus mehreren Gründen keine eigenen Läden. Hier nur einige davon:

– Sie kennen das Apothekengeschäft, kennen aber keine Immobilien. Aktieninvestoren wollen auch nicht, dass Walgreens eine Immobilieninvestmentfirma wird.

– Der Besitz der Immobilien erfordert, dass sie viele langfristige Schulden tragen, was für ein börsennotiertes Unternehmen keine brillante Idee ist.

11. Etwa 10% der zum Verkauf stehenden Apotheken und typischerweise CVS-Apotheken benötigen zum Erwerb sehr geringer Eigenmittel, z. 10% des Kaufpreises. Sie müssen jedoch ein vorhandenes, vollständig amortisiertes Darlehen ohne Cashflow annehmen. Das heißt, die gesamte vom Mieter gezahlte Miete muss zur Tilgung des Kredits verwendet werden. Der Cap-Zinssatz kann im Bereich von 7-9% liegen, und der Zinssatz für das Darlehen könnte im Bereich von 5,5% bis 6% attraktiv sein. Daher zahlt der Investor den Kredit in 10 bis 20 Jahren aus. Sie haben jedoch keinen positiven Cashflow. Dies erfordert, dass Sie Fremdgeld in Anspruch nehmen, um Einkommensteuer auf die Mieterträge zu zahlen (die Differenz zwischen Miete und Hypothekenzinsen). Je länger Sie die Immobilie besitzen, desto mehr Bargeld benötigen Sie zur Entrichtung von Ertragsteuern, da die Hypothekarzinsen zum Ende hin immer weniger werden. Wer würde also diese Art von Immobilien kaufen?

– Die Anleger, die erhebliche Verluste aus anderen Anlageobjekten haben. Durch den Erwerb dieser Null-Cashflow-Immobilie können sie die Einnahmen des Drogerie-Mieters mit den Verlusten aus anderen als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien verrechnen. Zum Beispiel hat eine Immobilie einen Vermietungsgewinn von 105.000 USD pro Jahr, und der Investor hat auch Verluste bei anderen Immobilien in Höhe von 100.000 USD. Infolgedessen betragen die zu versteuernden Gewinne zusammen nur 5.000 US-Dollar.

– Die nicht informierten Anleger, die nicht der Meinung sind, dass sie zusätzliches Bargeld aufbringen müssen, um Einkommensteuern zu zahlen.

Out of the Box Thinking

Wenn Sie die S & P-Bewertung der Mieter zu sehr belasten, können Sie entweder eine Menge Risiken eingehen oder gute Chancen aufgeben.

  1. Ein guter Standort sollte der Schlüssel für Ihre Entscheidung sein, in welches Drogeriegeschäft investiert werden soll. Es wird oft gesagt, ein mieses Geschäft sollte sich an einem großartigen Standort gut entwickeln, während der beste Mieter an einem miesen Standort scheitern sollte. Ein Walgreens-Store, der später geschlossen wird (ja, Walgreens hat im Jahr 2007 119 Filialen geschlossen), ist immer noch eine schlechte Investition, auch wenn Walgreens weiterhin pünktlich Miete zahlt. Sie wollen also nicht blindlings in eine Apotheke investieren, nur weil dort ein Walgreens-Schild angebracht ist.
  2. Kein Unternehmen ist verrückt genug, um einen profitablen Standort zu schließen. Es braucht keine Raketenwissenschaft, um zu verstehen, dass ein finanziell schwaches Unternehmen wie Rite Aid alle Anstrengungen unternehmen wird, um einen profitablen Standort offen zu halten. Auf der anderen Seite benötigen finanzstarke Walgreens Begründungen, um einen unrentablen Standort offen zu halten. Wie können Sie also feststellen, ob ein Apothekenstandort rentabel ist oder nicht, wenn der Mieter seine Gewinn- und Verlustrechnung nicht offenlegen muss? Die Antwort ist, dass Sie nicht können. Sie können jedoch eine fundierte Schätzung auf der Grundlage des jährlichen Bruttoumsatzes des Geschäfts vornehmen, der häufig dem Vermieter gemeldet wird, wie dies in der prozentualen Klausel im Mietvertrag erforderlich ist. Mit dem Bruttoumsatz können Sie die Rent-Income-Ratio bestimmen. Je niedriger das Verhältnis, desto wahrscheinlicher ist das Geschäft rentabel. Beträgt die jährliche Grundmiete beispielsweise 250.000 USD, während der Bruttoumsatz des Geschäfts 5 Mio. USD beträgt, beträgt die Rent-Income-Ratio 5%. In der Regel ist es schwierig, einen Gewinn zu erzielen, wenn diese Quote mehr als 8% beträgt. Wenn Sie also eine Rite Aid mit 3% Rent-Income-Ratio sehen, wissen Sie, dass es sich um einen sehr rentablen Standort handelt. Sollte Rite Aid Insolvenz anmelden, bleibt der Standort offen und die Miete wird weiter gezahlt. Wenn Sie eine Drogerie von Rite Aid mit einer Rent-Income-Ratio von 3% und einer Obergrenze von 10% sehen, besteht die Chance, dass es sich um eine risikoarme Investition mit guten Renditen handelt und der Mieter den Mietvertrag höchstwahrscheinlich verlängert. Die Schwäche der Unternehmensgarantie von Rite Aid ist wahrscheinlich nicht so kritisch, und das Risiko, Rite Aid als Mieter zu haben, ist nicht wirklich signifikant.
  3. Apothekengeschäfte mit neuen 25-jährigen Leasingverträgen tendieren dazu, zu einem niedrigeren Wert zu verkaufen, z. Die Obergrenze für neue Geschäfte liegt bei 6-7%, gegenüber etablierten Standorten bei 8,0-8,5%. Denn Investoren haben Angst, dass die Mieter die Mietverträge nicht verlängern könnten. Leider haben auch Kreditgeber die gleiche Angst! Daher finanzieren viele Kreditgeber keine Drogerien, für die noch zwei oder drei Jahre Pachtvertrag besteht. Die Tatsache, dass Drogeriemärkte mit neuen Leasingverträgen einen Preisaufschlag auf den Preis haben, bedeutet, dass sie ein Abwertungspotenzial von 20% haben (Neukauf bei einer Obergrenze von 6% und Verkauf bei einer Obergrenze von 7,5%, wenn die Mietverträge noch 8 Jahre übrig sind). Einige Investoren werden nicht in Betracht ziehen, in Drogerien zu investieren, deren Pachtzeit noch 5-10 Jahre beträgt. Sie ignorieren einfach die Tatsache, dass die etablierten Geschäfte an unersetzlichen Standorten mit sehr starken Umsätzen liegen. Mieter haben einfach keine andere Wahl, als den Mietvertrag zu verlängern.

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Source by David V. Tran