Walgreens, CVS und Rite Aid – Was RE-Anleger wissen sollten

In den USA gibt es 3 große Drogerieketten: Walgreens, CVS und Rite Aid. Im Folgenden sind einige wichtige Statistiken über die 3 großen Drogerieketten ab 2012 aufgeführt:

1. Walgreens rangiert mit einer Marktkapitalisierung von 28,51 Milliarden US-Dollar, 72,2 Milliarden US-Dollar Gesamtumsatz (45,1 Milliarden US-Dollar aus Verschreibungserlösen) und einer S & P-Bewertung von A. Walgreens zufolge leben 75 Prozent der US-Bevölkerung innerhalb von 3 Jahren Meilen von seinen Geschäften entfernt. Im April 2010 erwarb das Unternehmen 258 Duane Reade Drogerien in der Metropolregion New York, die ab Februar 2012 insgesamt 7841 von Walgreens betriebene Drogerien umfassen, darunter 137 Krankenhausapotheken.

2. CVS liegt an zweiter Stelle mit einer Marktkapitalisierung von 56,56 Milliarden US-Dollar, einem Umsatz von 107,1 Milliarden US-Dollar (40,5 Milliarden US-Dollar aus CVS-Rezeptureinnahmen und 16,1 Milliarden US-Dollar aus dem Umsatz von Caremark) und einem S & P-Rating von BBB +. Zum 31. Dezember 2011 betreibt CVS 7404 Drogerien.

3. Rite Aid rangiert an dritter Stelle (Vierter, hinter Walmart in Bezug auf verschreibungspflichtige Einnahmen) mit Marktkapitalisierung von 1,49 Milliarden US-Dollar, 26,1 Milliarden US-Dollar Umsatz (17,1 Milliarden US-Dollar aus verschreibungspflichtigen Einnahmen), betreibt 4714 Drogerien ab Februar 2011 und hat ein S & P – Rating von B -.

Investoren kaufen aus folgenden Gründen Grundstücke, die von diesen Drogerieketten besetzt sind:

1. Das Geschäft mit Drogerien ist sehr rezessionsunempfindlich. Menschen brauchen Medizin, wenn sie krank sind, unabhängig von der Wirtschaftslage. Sowohl reiche als auch arme Menschen in den USA haben Zugang zu Medikamenten. Manche argumentieren sogar, dass einkommensschwache Menschen aufgrund von kostenlosen oder kostengünstigen Medikamenten, die von staatlich geförderten Programmen angeboten werden, mehr Medikamente konsumieren. Also sollten die Mieter in schwierigen Zeiten gut zurechtkommen und Geld haben, um die Miete an Vermieter zu bezahlen.

2. Das Drogeriemarktgeschäft hat eine gute Aussicht in den USA:

· Menschen leben länger und brauchen mehr Medizin, um Langlebigkeit zu erhalten, z.B. Actonel für Osteoporose, Aricept für Alzheimer-Symptome. Ältere Menschen neigen dazu, mehr Medikamente zu nehmen als jüngere, da sie oft mehr medizinische Probleme haben. Da die 78 Millionen Baby-Boomer ab 2008 dem Rentenalter näher kommen, erwarten die Drogeriemarktketten, dass die Nachfrage nach Medikamenten in den nächsten 20 Jahren steigen wird.

· Der Drogenmarkt expandiert weiter, während die US-Bevölkerung weitermacht wachsen. Immer mehr Amerikaner leiden an verschiedenen Krankheiten. Die Zahl der Amerikaner leidet an saisonalen Allergien, die sich in den letzten 15 Jahren auf 37 Millionen Menschen pro Fortune Magazin verdoppelt haben. Sie gaben 2009 5,4 Milliarden US-Dollar für Allergie-Medikamente aus. Da ihre Taille Linien Ballon (75% der Amerikaner sind voraussichtlich übergewichtig oder fettleibig bis 2020), mehr Amerikaner diagnostiziert werden mit Diabetes, zusammen mit hohen Cholesterinwerten im jüngeren und jüngerem Alter. Darüber hinaus empfehlen die Ärzte aufgrund des besseren Verständnisses der Krankheiten auch früher oder später die Behandlung verschiedener Krankheiten. Zum Beispiel verschreiben Ärzte jetzt antiretrovirale Medikamente für Patienten, die bald mit dem HIV-Virus infiziert sind, anstatt darauf zu warten, dass die Infektion zu AIDS wird. Mehr Ärzte kombinieren Insulin mit oralen Medikamenten, um Typ-2-Diabetes statt nur orale Medikamente allein zu behandeln. All diese Faktoren erhöhen die Größe des Arzneimittelmarktes.

· Der Fortschritt in der Gentechnik hat verschiedene neue genetische DNA-Test-Kits eingeführt, die die genetische Diagnose von Anfälligkeiten gegenüber Erbkrankheiten und -störungen ermöglichen. Das Gentest ist derzeit das größte Wachstumssegment in der Diagnostikindustrie. Einige dieser Gentests werden sich in naher Zukunft wahrscheinlich in Testkits für Direktkonsumenten umwandeln, die in Drogerien erhältlich sind. Nach der Zulassung durch die FDA werden diese neuen Produkte möglicherweise zusätzliche Einnahmen für Drogerien bringen.

· Verwendung eine neue Methode zur Anpassung von Molekülen, die strukturbasiertes Design genannt wird; Pharmafirmen entwickeln neue Medikamente, die sie möglicherweise nicht entdeckt hätten, z. Xalkori von Pfizer zur Behandlung von Lungenkrebs

· Die Verabschiedung der Gesundheitsreform Bill am 23. März 2010 bietet Versicherungsschutz für geschätzte 33 Millionen Amerikaner. Dies ist ein großes Geschenk für die Drogerie-Industrie.

· Es gibt neue Medikamente, um zuvor nicht behandelbare Krankheiten zu behandeln, und neue Krankheiten, z.B. Viagra für Männer unglücklich, Avastin für Darmkrebs, Herceptin für Brustkrebs ,. Die neuen Medikamente sind sehr teuer, z.B. Ein Jahr Avastin kostet etwa 55.000 US-Dollar. Eli Lilly hat Zyprexa im Jahr 2007 wegen Schizophrenie etwa 4,8 Milliarden Dollar verkauft, und doch haben die meisten Menschen noch nie von diesem Medikament gehört.

· Es gibt bereits zugelassene Medikamente zur Behandlung neuer Krankheiten und damit zu höheren Verkaufserlösen. Zum Beispiel sollte Lyrica ursprünglich Schmerzen behandeln, die durch Nervenschäden bei Menschen mit Diabetes verursacht werden. Es ist jetzt von der FDA zugelassen, um Fibromyalgie zu behandeln, die 5,8 Millionen Amerikaner pro WebMD betrifft.

· Große Fortschritte in der Genetik, Biologie und Stammzellenforschung werden voraussichtlich eine neue Klasse von Medikamenten zur Behandlung von Diabetes, Parkinson und verschiedenen produzieren seltene genetische Störungen. Zum Beispiel zielt das neue Medikament Ilaris von Novartis auf genetische Ursachen einer Erbkrankheit ab, von denen es weltweit nur 7000 bekannte Fälle gibt. Novartis hofft jedoch, seine Medikamente schrittweise auf ein Blockbuster-Medikament zu verbreitern, die durch ähnliche Genetik häufiger auftreten.

· Technologie und modernes Leben führen neue Produkte ein und erfordern neue, z. Schwangerschaftstest-Kits, Lamisil für stärkere klarere Zehennägel, Latisse für längere und dickere Wimpern, Propecia für männlichen Haarausfall, Premarin für Wechseljahrsbeschwerden, diabetische Monitore, elektronische Zahnbürsten, Kontaktlinsen, Linsenreiniger, Diätpillen, Vitamine, Antibabypillen , IUPs, Nahrungsergänzungsmittel und Cholesterin-senkende Pillen (Amerikaner gaben 2006 fast $ 26B für Cholesterol-Medikamente aus, allein von IMS Health, einem Connecticut-basierten Beratungsunternehmen, das den Pharmaumsatz überwacht.)

· Bevor die Kunden kommen Zu den Medikamentengassen oder Apotheken stehen Pralinen, Softdrinks, Digitalkameras, Uhren, Spielzeug, Puppen, Biere und Weine, Kosmetika, Videospiele, Blumen, Düfte und Grußkarten. Drogerien hoffen, dass Sie die einstündigen Fotos dort nutzen. Die Läden tragen auch saisonale Artikel, z.B. Halloween-Kostüme und "wie im Fernsehen gesehen" Waren, z.B. Shamwow. Infolgedessen kaufen Kunden mehr als ihre Rezepte und Medizin in diesen Drogerien. CVS berichtete, dass Verkäufe außerhalb der Apotheken im Januar 2007 30% des Gesamtumsatzes des Unternehmens ausmachten. Der Wert für Walgreens beträgt 34% und für Rite Aid 37%. Viele Apotheken Standorte sind in der Praxis Convenience-Stores vor allem diejenigen, die in Wohn-oder ländlichen Gebieten sind. Und so hofft Walgreens, dass Kunden WD-40 und Schraubenzieher in seinen Geschäften anstelle von Home Depot abholen; Thai Jasmine Reis und Fischsauce, um eine Reise zu Safeway oder Kroger Supermärkten zu vermeiden. Während der Rezession sind die Verkäufe dieser nicht-medikamentösen Produkte rückläufig, da die Kunden kaufen, was sie brauchen und nicht was sie wollen. Walgreens versucht, die Anzahl der Artikel um 4000 zu reduzieren. Es führt auch eine eigene Handelsmarke ein, die höhere Gewinnspannen hat.

· Es gibt immer mehr generische Medikamente auf dem Markt als eine Anzahl von enorm populären Markennamen Blockbuster verlieren ihre 20-jährigen Patente, z Lipitor (das meistverkaufte Medikament der Welt, um den Cholesterinspiegel zu senken) im Jahr 2010, Viagra (Sie wissen, was es ist) im Jahr 2012. Drogerien bevorzugen, Generika an Kunden aufgrund höherer Gewinnmargen zu verkaufen als die Markenmedikamente.

· Viele Menschen sind süchtig nach Schmerzmitteln, z Hydrocodon / Oxycodon. Laut der DEA im Jahr 2012 gibt es 1,5 Millionen Amerikaner, die von Kokain abhängig sind, aber 7 Millionen, die von verschreibungspflichtigen Medikamenten abhängig sind.

· Dieser Autor schätzt, dass mindestens 10% der ausgegebenen verschreibungspflichtigen Medikamente überhaupt nicht verwendet werden in den Medikamentenschränken. Sie sind schließlich abgelaufen und weggeworfen.

3. Diese Unternehmen unterschreiben sehr langfristige NNN-Mietverträge, die durch ihre Unternehmenswerte garantiert werden. Dies macht die Investition in das zugrunde liegende Objekt zu einem relativ geringen Risiko, insbesondere für Walgreens mit einem S & P-Rating von "A". Tatsächlich werden diese Eigenschaften manchmal als Investment-Grade-Eigenschaften bezeichnet. Sobald die Drogerieketten den Mietvertrag unterzeichnet haben, zahlen sie die Miete zeitnah und pünktlich. Dem Autor sind keine Liegenschaften bekannt, die von einer dieser Drogerieketten gemietet wurden, in denen die Mieter keine Mieten gezahlt haben. Selbst wenn die Geschäfte wegen schwacher Verkäufe geschlossen werden (Walgreens schloss im Jahr 2007 119 Geschäfte), können diese Unternehmen die Immobilien anderen Unternehmen untervermieten, z. Advance Autoteile und weiterhin Mieten auf die Master-Leasingraten zu zahlen.

· Eine typische Walgreens-Leasing besteht aus 20-25 Jahre primäre Laufzeit plus 8-10 Fünf-Jahres-Optionen. Während der primären Laufzeit und der Optionen wird es in den meisten Mietverträgen keine Mietsteigerungen geben. Dies ist der Hauptnachteil der Investition in Walgreens Drogerien.

· Ein typisches CVS-Leasing besteht aus 20-25 Jahre primäre Laufzeit plus 4-5 Fünf-Jahres-Optionen. Die Miete ist normalerweise während der primären Laufzeit flach und dann gibt es eine 2,5% -10% Mietsteigerung in jeder 5-Jahres-Option.

· Ein typischer Rite Aid Mietvertrag besteht aus einer 20-25 jährigen Grundmietzeit plus 4 -8 Fünf-Jahres-Optionen. Der Mietvertrag hat oft eine Mietsteigerung alle 5 bis 10 Jahre.

Investitionsrisiken

Obwohl der Apothekenbetrieb generell rezessionsunempfindlich ist, sind Risiken in Ihrer Investition:

1) Der Hauptnachteil bei Investitionen in Apotheken ist, dass es lange keine oder nur geringe Mietnebenkosten gibt, z 20-50 Jahre, besonders für Walgreens. So wird die Miete effektiv reduziert, wenn die Inflation berücksichtigt wird. Dies ist einer der Hauptgründe, warum diese Immobilien jüngere Investoren nicht ansprechen, besonders wenn der Cap-Satz niedrig ist.

2) Die 3 Drogerieketten haben jetzt ein neuer, beeindruckender Konkurrent, Walmart. Walmart verkauft verschreibungspflichtige Medikamente in mehr als 4000 Geschäften von Walmart, Sam's Club und Neighborhood Market in 49 Staaten. Ab 2012 ist Walmart der drittgrößte Drogendealer mit 17,4 Milliarden US-Dollar Umsatz bei verschreibungspflichtigen Medikamenten, knapp vor Rite Aid mit 17,1 Milliarden US-Dollar bei verschreibungspflichtigen Verkäufen. Der Einzelhandelsriese ist dafür bekannt, im Jahr 2006 ein hoch publiziertes, generisches verschreibungspflichtiges 4-Dollar-Medikamentenprogramm auf den Markt zu bringen, das jetzt 350 Generika für 30 Tage verkauft. Die tatsächliche Anzahl der Medikamente ist geringer, da die Medikamente mit unterschiedlichen Stärken als unterschiedliche Medikamente gezählt werden. Zum Beispiel werden Metformin 500 mg, 850 mg und 1000 mg als 3 Medikamente gezählt. Walmart macht wahrscheinlich sehr wenig Gewinn mit diesen Medikamenten, wenn überhaupt. Die Marketingkampagne, die von Bill Simon, dem Präsidenten und CEO von Walmart US, ins Leben gerufen wurde, erzeugt jedoch eine große Öffentlichkeit für Walmart. Walmart hofft, Kunden mit anderen Verschreibungen, wo es höhere Gewinnmargen hat, in seine Läden zu ziehen. In einer unwissenschaftlichen Umfrage mit nur einem Markenrezept von Lyrica findet dieser Autor den niedrigsten Preis bei Costco, den höchsten Preis bei Walgreens und Walmart in der Mitte. Andere Drogenketten versuchen, Walmart auf unterschiedliche Weise entgegenzuwirken. Target bietet jetzt die gleichen 350 generischen Medikamente für 4 $ für eine 30-Tage-Versorgung. Walgreens hat einen Club für verschreibungspflichtige Medikamente mit Mitgliedsbeitrag, der 1400 generische Medikamente für nur $ 1 / Woche anbietet. CVS sagt, dass es allen Angeboten seiner Konkurrenten entsprechen wird.

3) Hauptgeschäftskorrespondent Rick Newman vom US-Welt- u. Nachrichtenbericht sagte voraus, dass Rite Aid möglicherweise 2009 nicht überleben wird. Rite Aid ist noch in 2012 herum. Die Vorhersage scheint im Jahr 2012 als Rite Aid weggefallen zu sein, da es in der Lage war, die langfristigen Schulden und Verkaufserlöse zu refinanzieren.

4) Drogen werden auch in Tausenden von Supermärkten, Target-Stores und Costco-Lagern verkauft. Es gibt jedoch keine Drive-Through-Fenster in diesen Geschäften oder Walmart, um die Rezepte bequem abzugeben und Medikamente abzuholen. Kunden werden nicht in der Lage sein, ihre Rezepte während der Mittagspause oder nach 19:00 Uhr bei Target-Geschäften oder Supermärkten abzuholen. Sie müssen eine Mitgliedschaft haben, um Medikamente bei Costco zu kaufen. Andere dürfen ihre Rezepte bei Walmart nicht einnehmen, weil sie sich nicht mit typischen Walmart-Kunden mischen möchten, die in niedrigeren Einkommensschichten leben. Und einige Babyboomer wollen nicht, dass ihre Rezepte in Target oder Walmart gefüllt werden, weil es keine bequemen Stühle gibt, auf denen sie sich hinsetzen und auf ihre Medikamente warten können.

5) Der Drogenhandel wird bis zu einem gewissen Grad von der Pharmacy Benefits Manager (PBMs). Kunden erhalten normalerweise von ihren Krankenversicherungsgesellschaften eine Verschreibungsdeckung, z. Blaues Kreuz. Diese PBM verwalten verschreibungspflichtige Leistungen im Auftrag der Versicherungsgesellschaften. Im Jahr 2012 verlor Walgreens einen Vertrag im Wert von über $ 5 Milliarden mit Express Scripts, einem großen PBM. Der Umsatz von Walgreen fiel im ersten Quartal 2012 sofort, da Express Scripts-Kunden ihre Rezepte bei Walgreens nicht mehr erfüllen können. Die PBMs sind auch im Arzneimittelhandel via Versandhandel, der keine teuren Verkaufsflächen mietet. Die Bestellungen für verschreibungspflichtige Medikamente machen derzeit einen Marktanteil von mehr als 20% des Gesamtumsatzes aus. Sollten Kunden ihre Verschreibungsgewohnheiten auf Postbestellungen ändern (2012 gab es keinen solchen Nachweis), könnte dies negative Auswirkungen auf das Geschäft mit Drogerieketten haben.

6) Viele Mietverträge in Gebieten mit Hurrikanen und Tornados sind NNN Mietverträge mit Ausnahme von Dach und Struktur. Wenn das Dach beschädigt ist, müssen Sie die Kosten bezahlen.

7) Der Mieter kann nach Ablauf des Mietvertrags an einen neuen Ort auf der Straße oder auf der anderen Straßenseite umziehen. Dieses Risiko ist hoch, wenn sich die Immobilie in einer kleinen Stadt befindet, in der es eine niedrige Eintrittsbarriere gibt, dh viele freie und bebaubare Flächen.

8) Der Mieter kann eine Mietkonzession beantragen, um sein Endergebnis in schwierigen Zeiten zu verbessern mal. Die Möglichkeit ist höher, wenn der Mieter Rite Aid ist und wenn das Geschäft niedrige Verkaufserlöse und / oder höhere Marktmieten hat.

9) Immer mehr Amerikaner verlassen ihre Rezepte, besonders die teuersten Marken Medikamente. Dies könnte negative Auswirkungen auf die Umsatz- und Gewinnentwicklung von Drogerien haben und somit zu Schließungen von Drogerien führen. Laut Wolters Kluwer Pharma Solution, einem Gesundheitsdaten-Unternehmen, wurden 2010 fast 1 von 10 neuen Verschreibungen für Markenmedikamente von Menschen mit kommerziellen Gesundheitsplänen aufgegeben. Das sind 88% mehr als vor 4 Jahren, kurz vor der Rezession begann. Diese Entwicklung wird teilweise durch höhere und höhere Zuzahlungen für Markenmedikamente getrieben, da Arbeitgeber mehr Versicherungskosten auf ihre Angestellten verlagern.

Unter drei Drogerieketten haben Walgreens und CVS Apotheken im Allgemeinen die besten Standorte – an größeren Kreuzungen, während Rite Aid weniger als Premium-Standorte hat. Walgreens neigt dazu, nur die besten Absolventen der Pharmazie-Schulen einzustellen, während Rite Aid mit den niedrigsten Absolventen abschließt, um Kosten zu sparen. Wenn möglich, versuchen alle Drogeriemarktketten, die Rezepte mit Generika zu füllen, die höhere Gewinnspannen haben.

1) Walgreens : Die Firma wurde 1901 von Charles Walgreen, Sr. in Chicago gegründet . Während das Unternehmen seit mehr als 100 Jahren besteht, sind die meisten Geschäfte nur 5-10 Jahre alt. Dies ist das am besten geführte Unternehmen unter den drei Drogerieketten und auch unter den am meisten bewunderten Aktiengesellschaften in den USA. Das Unternehmen wurde von Führungskräften mit nachgewiesenen Erfolgsbilanz geführt und stellt die besten Absolventen von Universitäten ein. Aufgrund seiner überlegenen finanziellen Stärke – S & P A-Rating – und erstklassigen unersetzlichen Standorten erhalten die von Walgreens geleasten Immobilien den höchsten Preis pro Quadratfuß und / oder die niedrigste Kapitalisierungsrate unter den drei Drogerieketten. Darüber hinaus erhält Walgreens für 20 bis 60 Jahre eine pauschale Miete oder sehr geringe Mietsteigerungen. Die Cap-Rate liegt im Jahr 2012 häufig im niedrigen Bereich von 5% bis 6,5%. Anleger, die Walgreens kaufen, sind tendenziell reifer, d. H. Näher am Rentenalter. Sie sind auf der Suche nach einer sicheren Investition, bei der es wichtiger ist, den Mietscheck zu bekommen, als Wertschätzung zu erhalten. Sie vergleichen oft die Renditen ihrer Walgreens-Anlage mit den niedrigeren Renditen von US-Staatsanleihen oder Certificate of Deposits von Banken. Walgreens hat in den Jahren 2008 und 2009 viele neue Geschäfte eröffnet und Sie sehen daher viele neue Walgreens-Stores zum Verkauf. Es wird diese Expansion in 2010 und darüber hinaus verlangsamen und sich stattdessen auf die Renovierung bestehender Geschäfte konzentrieren.

2) CVS Pharmacy : Die CVS Corporation wurde 1963 in Lowell gegründet , MA von Stanley Goldstein, Sidney Goldstein und Ralph Hoagland. Der Name CVS steht für "Consumer Value Stores". Ab 2009 verfügt CVS in den USA über 6300 Geschäfte, hauptsächlich durch Akquisitionen. Im Jahr 2004 kaufte CVS 1.200 Eckerd Drogerien hauptsächlich in Texas und Florida. Im Jahr 2006 kaufte CVS 700 Savon und Osco Drogerien hauptsächlich in Südkalifornien. Und im Jahr 2008 erwarb CVS 521 Longs Drugs Stores in Kalifornien, Hawaii, Nevada und Arizona für 2,9 Mrd. Dollar. Die Übernahme von Long Drugs scheint eine gute zu sein, da CVS keine Geschäfte in Northern CA und Arizona hatte. Der Preis beinhaltete auch Immobilien. Es wurde auch Caremark gekauft, eines der größten PBMs und änderte den Firmennamen in CVS Caremark. Als CVS 1.200 Eckerd-Geschäfte kaufte, bildete es eine Einzelfirma LLC (Limited Liability Company), um jeden Eckerd Laden zu besitzen. Jede LLC unterzeichnet den Mietvertrag mit dem Eigentümer. Im Falle eines Zahlungsausfalls kann der Eigentümer nur legal auf die Vermögenswerte der LLC und nicht auf andere CVS-eigene Vermögenswerte zugreifen. Obwohl der Besitzer die Sicherheitsgarantie von CVS-Unternehmensvermögen verliert, ist diesem Autor kein Vorfall bekannt, bei dem CVS einen Laden schließt und keine Miete zahlt.

3) Rite-Aid : Ritus Aid wurde von Alex Grass gegründet (er verstarb am 27. August 2009 im Alter von 82 Jahren) und eröffnete 1962 sein erstes Geschäft als "Thrif D Discount Center" in Scranton, Pennsylvania. Es wurde offiziell als Rite Aid Corporation aufgenommen und 1968 an die Börse gebracht. Als Alex Grass 1995 als Chairman und Chief Executive Officer des Unternehmens auftrat, war Rite Aid die größte Drogeriemarktkette des Landes in Bezug auf die gesamten Geschäfte und die Nummer 2 in Bezug auf Einnahmen. Sein Sohn, Martin Grass, übernahm das Unternehmen, wurde jedoch 1999 wegen Überbewertung der Gewinne von Rite Aid Ende der 1990er Jahre verdrängt. Rite Aid ist jetzt finanziell am schwächsten unter den drei Drogerieketten. Im Jahr 2007 erwarb Rite-Aid etwa 1.850 Brooks und Eckerd Drogerien, hauptsächlich entlang der Ostküste, um Walgreens und CVS nachzuholen. In dem Prozess fügte es eine riesige langfristige Verschuldung hinzu und ist basierend auf seinem Marktwert die am stärksten fremdfinanzierte Drogeriekette. Die Integration von Brooks und Eckerd schien nicht gut zu laufen. Die Einnahmen aus einigen dieser Läden gingen um bis zu 20% zurück, nachdem sie das Zeichen in Rite Aid geändert hatten. Im Jahr 2009 hatte Rite-Aid mehr als 4900 Geschäfte und mehr als 26 Milliarden Dollar Umsatz. Die Zahlen gingen 2010 auf 4780 Geschäfte und 25,53 Milliarden Dollar Umsatz zurück. Am 21. Januar 2009 senkte Moody's Investor Services Rite Aid von "Caa1" auf "Caa2", acht Stufen unter Investment Grade. Beide Ratings sind "Junk", was auf ein sehr hohes Kreditrisiko hindeutet. Rite Aid kontaktierte im Jahr 2009 eine Reihe von Vermietern, um Mietkonzessionen zu erhalten, um das Endergebnis zu verbessern. Im Juni 2009 hat Rite Aid die Refinanzierung von $ 1,9 Milliarden seiner Schulden erfolgreich abgeschlossen. Im Jahr 2012 profitiert Rite Aid von Walgreens Vertragsproblem mit Express Scripts. Die Umsätze der Same Stores stiegen im Januar, Februar und März 2012 um 2,2%, 3,2% bzw. 3,6%. Rite Aid verliert im Geschäftsjahr 2012, das am 3. März 2012 endete, immer noch Geld. Es verliert jedoch weniger, 0,43 USD pro Aktie im Jahr 2012 gegenüber 0,64 USD pro Aktie im Geschäftsjahr 2011. Das Unternehmen erwartet einen besseren Ausblick im Geschäftsjahr 2013.

Dinge, die man berücksichtigen sollte, wenn man in eine Apotheke investiert

Wenn Sie an einer von Drogerieketten gepachteten Immobilie interessiert sind, hier ein paar Dinge:

1. Wenn Sie eine Anlage mit geringem Risiko möchten, gehen Sie mit Walgreens. In stabilen oder wachsenden Gebieten ist der Grad der Sicherheit gleich, unabhängig davon, ob sich die Liegenschaft in Kalifornien befindet, wo Sie eine Obergrenze von 5,5% erreichen, oder in Texas, wo Sie eine Obergrenze von 6,5% erhalten. Es besteht also kein nennenswerter Vorteil für Investitionen in Immobilien in Kalifornien, da der Immobilienwert hauptsächlich auf der Cap-Rate basiert. Im Jahr 2012 scheint der angebotene Cap-Satz für Walgreens von 7,5% -8,4% im Jahr 2009 auf 5,5% -6,5% für neue Geschäfte zu sinken.

2. Wenn Sie bereit sind, mehr Risiko einzugehen, dann gehen Sie mit Rite-Aid. Einige Objekte außerhalb von Kalifornien können 2012 eine Cap-Rate von bis zu 9% bieten. Unter den 3 Medikamentenketten hat Rite Aid jedoch eine Chance von 10,5%, im Jahr 2010 zu untergehen. Sollte es Insolvenz anmelden, hat Rite Aid die Wahl welche Standorte offen zu halten sind und welche Standorte den Mietvertrag beenden. Um das Risiko zu minimieren, dass das Geschäft geschlossen wird, wählen Sie einen Standort mit starken Umsätzen und einem niedrigen Verhältnis von Miete zu Umsatz.

3. Die Finanzierung sollte eine wichtige Überlegung sein. Während die Cap-Rate für Walgreens geringer ist als für Rite Aid, können Sie die besten Preise und Konditionen für Walgreens erhalten.

4. Wenn Sie kein konservativer Investor oder Risk Taker sind, sollten Sie eine CVS-Apotheke in Erwägung ziehen. Es hat BBB + S & P-Kredit-Rating. Die Cap-Rate ist höher als Walgreens, aber niedriger als Rite Aid. Einige Mietverträge bieten möglicherweise bessere Mietpreisschwankungen. Auf der anderen Seite, einige CVS-Mietverträge, insbesondere für Immobilien in Hurricane-Gebieten, z. Florida sind nicht wirklich NNN Mietverträge, wo Vermieter für das Dach und die Struktur verantwortlich sind. Stellen Sie also sicher, dass Sie die Cap Rate entsprechend anpassen. Einige der CVS-Standorte haben Miniclinic vor Ort, die von Krankenschwestern betreut werden. Seit diese Klinikidee vor kurzem eingeführt wurde, ist es nicht klar, ob eine Klinik innerhalb von CVS ein Plus oder Minus für das Geschäft ist.

5. Alle 3 Drogerieketten haben ähnliche Anforderungen. Sie alle wünschen sich ein gut sichtbares, freistehendes, rechteckiges Grundstück von 10.000 – 14.500 SF auf einem 1,5 – 2 Morgen großen Grundstück, vorzugsweise an einer Ecke mit etwa 75 – 80 Stellplätzen an einem wachsenden und hoch frequentierten Standort. Sie alle erfordern eine Durchfahrt der Immobilie. Daher sollten Sie vermeiden, eine Inline-Eigenschaft zu erwerben, d. H. Keine eigenständige Eigenschaft und keine Eigenschaft ohne Durchgriffsfenster. Es besteht die Möglichkeit, dass diese Apotheken den Mietvertrag nicht erneuern möchten, es sei denn, das Grundstück befindet sich in einem dicht besiedelten Gebiet ohne freies Land in der Nähe. Wenn Sie eine Immobilie erwerben, die die neuen Anforderungen nicht erfüllt, beispielsweise eine Durchfahrt, haben Sie möglicherweise Probleme, eine Finanzierung zu erhalten, da die Kreditgeber diese Anforderungen kennen.

6. Wenn die Apotheke 24 Stunden am Tag geöffnet ist, ist es in einer besseren Lage. Drogerieketten öffnen den Laden nicht 24 Stunden am Tag, es sei denn, der Standort zieht Kunden an.

7. Viele Immobilien können eine prozentuale Vermietung haben, d. H. Der Vermieter kann zusätzliche Miete erhalten, wenn die jährlichen Einnahmen des Ladens eine bestimmte Zahl überschreiten, z. $ 5 Millionen. Die Einnahmen, die zur Berechnung der prozentualen Miete verwendet werden, schließen jedoch oft eine seitenlange Liste von Artikeln aus, z. Wein und Limonaden, Tabakwaren, Artikel, die nach 22 Uhr verkauft werden, Drogen, die von staatlichen Programmen bezahlt werden. Die ausgeschlossenen Umsatzerlöse könnten bis zu 70% des Bruttoumsatzes ausmachen. Infolgedessen hat dieser Autor nur 2 Geschäfte gesehen, in denen der Vermieter in der Lage ist, zusätzliche prozentuale Miete zu sammeln. Der Laden mit einer prozentualen Miete ist verpflichtet, seinen Jahresumsatz an den Vermieter zu melden. Als Anleger möchten Sie in ein Geschäft mit starkem Bruttoumsatz, z. über $ 500 pro Quadratfuß pro Jahr. Außerdem möchten Sie das Verhältnis von Mieten zu Einnahmen überprüfen. Wenn die Zahl im Bereich von 2 bis 4% liegt, wird der Laden wahrscheinlich sehr profitabel sein, so dass die Wahrscheinlichkeit gering ist, dass der Laden geschlossen wird.

8. Es spielt keine Rolle, wie gut die Mieter sind, vermeiden Sie Investitionen in rückläufige, z. Detroit und / oder einkommensschwachen Gebieten oder kleinen Städten mit weniger als 30.000 Einwohnern innerhalb von 5 Meilen Ring. In einer kleinen Stadt kann es die einzige Drogerie in der Stadt sein und fängt den größten Teil des Marktanteils ein. Wenn jedoch ein Wettbewerber einen neuen Standort in der Region eröffnet, können die Einnahmen stark beeinträchtigt werden. Darüber hinaus kann der Mieter immer an einen neuen Ort auf der Straße ziehen, wenn der Mietvertrag abläuft, da es in einem kleinen Ort eine niedrige Einstiegshürde gibt. Diese Eigenschaften sind jetzt einfach zu kaufen und später schwer zu verkaufen. Wenn der Kreditmarkt eng ist, haben Sie möglicherweise Probleme, einen Kreditgeber zu finden, der diese Immobilien finanziert.

9. Viele Immobilien haben ein Darlehen, das der Käufer übernehmen muss. Wenn Sie einen 1031-Tausch haben, denken Sie zweimal darüber nach, diese Eigenschaft zu kaufen. Sie sollten die Kreditannahmeanforderungen der Kreditgeber klar verstehen, bevor Sie fortfahren. Sollten Sie das bestehende Darlehen nicht übernehmen (vorausgesetzt, ein bestehendes Darlehen ist sehr viel schwieriger als ein neues Darlehen), könnte es sein, dass Ihnen die Zeit für einen 1031-Austausch ausgeht und Sie möglicherweise Kapitalgewinne zahlen müssen.

10. Mit wenigen Ausnahmen besitzen Drogerieketten aus verschiedenen Gründen nicht die Geschäfte, die sie belegen. Hier sind nur ein paar von ihnen:

– Sie kennen das Apothekengeschäft, kennen aber keine Immobilien. Aktieninvestoren wollen auch nicht, dass Walgreens eine Immobilien-Investmentgesellschaft wird.

– Der Besitz der Immobilien erfordert, dass sie viele langfristige Schulden tragen müssen, was für eine börsennotierte Firma keine brillante Idee ist.

11. Etwa 10% der zum Verkauf stehenden Drogeriemarkt-Immobilien und typischerweise CVS-Apotheken benötigen einen sehr geringen Eigenkapitalanteil, z. 10% des Kaufpreises. Sie müssen jedoch ein bestehendes voll abgeschriebenes Darlehen mit Null-Cashflow übernehmen. Das heißt, die gesamte vom Mieter bezahlte Miete muss zur Tilgung des Darlehens verwendet werden. Der Cap-Satz kann im Bereich von 7-9% liegen, und der Zinssatz für das Darlehen könnte in der Bandbreite von 5,5% bis 6% attraktiv sein. Daher zahlt der Investor das Darlehen in 10 bis 20 Jahren aus. Sie haben jedoch keinen positiven Cashflow. Dies erfordert, dass Sie mit Bargeld auskommen müssen, um Einkommensteuer auf die Mietgewinne (die Differenz zwischen der Miete und Hypothekenzinsen) zu zahlen. Je länger Sie die Eigenschaft besitzen, desto mehr Bargeld müssen Sie Einkommenssteuern bezahlen, da die Hypothekenzinsen gegen Ende immer weniger werden. Also, wer würde diese Art von Eigentum kaufen?

– Die Investoren, die erhebliche Verluste aus anderen Anlageimmobilien haben. Durch den Erwerb dieser Null-Cashflow-Immobilie können sie die Einnahmen aus dem Drogeriemarkt gegen die Verluste aus anderen Investmentliegenschaften aufwiegen. Zum Beispiel hat ein Eigentum $ 105.000 von Mietgewinnen pro Jahr, und der Investor hat auch Verluste von $ 100.000 von anderen Eigenschaften. Infolgedessen betragen die kombinierten steuerpflichtigen Gewinne nur $ 5.000.

– Die uninformierten Investoren, die nicht in Betracht ziehen, dass sie zusätzliches Bargeld aufbringen müssen, um Einkommenssteuern zu zahlen.

Out of the Box Thinking

Wenn Sie das S & P-Rating der Mieter zu stark in die Waagschale werfen, können Sie am Ende entweder ein hohes Risiko eingehen oder gute Chancen verschenken.

  1. Ein guter Standort sollte der Schlüssel zu Ihrer Entscheidung sein, in welche Drogerie Sie investieren sollen. Es wird oft gesagt, dass ein mieses Geschäft an einem großartigen Standort gut abschneiden sollte, während der beste Mieter an einem lausigen Standort versagen wird. Ein Walgreens-Geschäft, das später geschlossen wird (ja, Walgreens schloss 2007 119 Geschäfte), ist immer noch eine schlechte Investition, obwohl Walgreens weiterhin pünktlich Miete zahlt. Du willst also nicht blind in eine Drogerie investieren, nur weil es ein Walgreens-Schild auf dem Gebäude hat.
  2. Kein Unternehmen ist verrückt genug, einen profitablen Standort zu schließen. Es braucht keine Raketenwissenschaft, um zu verstehen, dass ein finanziell schwaches Unternehmen wie Rite Aid alles tun wird, um einen profitablen Standort offen zu halten. Auf der anderen Seite wird ein finanziell starker Walgreens Begründungen benötigen, um einen unrentablen Standort offen zu halten. Wie also bestimmen Sie, ob ein Standort in einer Drogerie profitabel ist oder nicht, wenn der Mieter nicht verpflichtet ist, seine Gewinn- und Verlustrechnung offenzulegen? Die Antwort ist, dass du es nicht kannst. Sie können jedoch eine begründete Vermutung basierend auf dem jährlichen Bruttoeinnahmen des Ladens machen, die oft dem Vermieter gemeldet wird, wie es die Prozentklausel im Mietvertrag verlangt. Mit dem Bruttoumsatz können Sie das Verhältnis von Miete zu Einkommen bestimmen. Je niedriger das Verhältnis, desto wahrscheinlicher ist das Geschäft profitabel. Wenn zum Beispiel die jährliche Grundmiete 250.000 US-Dollar beträgt, während der Bruttoumsatz des Geschäfts 5 Mio. US-Dollar beträgt, beträgt das Verhältnis von Miete zu Einkommen 5 Prozent. Als Faustregel gilt, dass es schwierig ist, einen Gewinn zu erzielen, wenn dieser Anteil mehr als 8% beträgt. Also, wenn Sie eine Rite Aid mit 3% Rentabilität sehen, dann wissen Sie, dass es wahrscheinlich ein sehr profitabler Standort ist. Falls Rite Aid Insolvenz anmeldet, wird es diesen Standort offen halten und weiterhin Miete zahlen. Wenn Sie eine Drogerie von Rite Aid mit einer Rentabilitätsquote von 3% sehen, die eine Obergrenze von 10% bietet, ist es wahrscheinlich eine Investition mit geringem Risiko und guten Renditen, und der Mieter wird höchstwahrscheinlich den Mietvertrag erneuern. Die Schwäche der Unternehmensgarantie von Rite Aid ist wahrscheinlich nicht so kritisch und das Risiko, Rite Aid als Mieter zu haben, ist nicht wirklich signifikant.
  3. Drogerien mit neuen 25-jährigen Pachtverträgen tendieren dazu, zu niedrigeren Preisen zu verkaufen, z.B. 6-7% Obergrenze für neue Geschäfte gegenüber 8,0-8,5% Obergrenze für etablierte Standorte mit 5-10 Jahren verbleibendem Mietvertrag. Dies liegt daran, dass Investoren befürchten, dass die Mieter die Mietverträge nicht verlängern können. Leider haben Kreditgeber auch die gleiche Angst! Als Folge werden viele Kreditgeber keine Drogerien mit 2-3 Jahren auf den Mietverträge finanzieren. Die Tatsache, dass Drogerien mit neuen Mietverträgen eine Prämie auf den Preis haben, bedeutet, dass sie ein Potenzial von 20% Abschreibung haben (Neukauf bei 6% Deckelung und Verkauf bei 7,5% Deckelung, wenn die Mietverträge noch 8 Jahre haben). Einige Investoren werden keine Investitionen in Apotheken mit 5-10 Jahren Leasing in Betracht ziehen. Sie könnten einfach die Tatsache ignorieren, dass die etablierten Geschäfte an unersetzlichen Standorten mit sehr starken Verkäufen sind. Mieter haben einfach keine andere Wahl als den Mietvertrag zu erneuern.

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Source by David V. Tran