Verständnis von Gewerbeimmobilien Leasingverhältnisse

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Wenn Sie eine Immobilie zum Verkauf oder zur Miete auflisten, müssen Sie die Art der Miete verstehen, mit der Sie zu tun haben. Es gibt definitive Unterschiede in den Leasingverhältnissen auf allen Ebenen und daher muss ein Mietvertrag vollständig gelesen werden, bevor es weitergeht.

Leasingverhältnisse sind die Grundlage der Immobilienleistung. Die besten Verkäufer verstehen den Leasingprozess und den hohen Wert, den es in den zukünftigen Verkauf bringt.

Wie bereits erwähnt, gibt es viele verschiedene Arten von Leasingverhältnissen, aber es gibt einige Regeln und gemeinsame grundlegende Elemente, die Ihnen erlauben, das Leasing oder das Potenzial zu verstehen Leasing, dass Sie sich auf eine Immobilie bewerben können.

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Nach vielen Jahren der Arbeit in der Branche habe ich gesehen die besten Menschen setzen die Grundlagen des Erfolgs um den Leasing-Prozess. Dies bedeutet, dass sie sich mit Investment-Fähigkeiten und Wissen durch Leasing Eigentum für ein paar Jahre geerdet haben. Also lasst uns jetzt anschauen, wie ihr diesen Weg der Geschicklichkeitsentwicklung in die Lage versetzt, zu reparieren.

Je besser du verhandelt und je mehr du einen Leasingvertrag interpretierst, desto professioneller bist du und du scheinst den Leuten zu sein Sie arbeiten mit oder dienen.

Sie können und sollten strategischen Wert in den Kunden in jeder Miete, die Sie verhandeln. Ein Leasing ist nicht nur ein Dokument, das es einem Mieter erlaubt, Räumlichkeiten zu besetzen; Es ist ein taktischer Cashflow, der das Eigentum anziehen oder beeinträchtigen kann.

Die Art und Weise, wie die Leasingarbeiten für den Immobilieninvestor wirken, wird sich auf die Immobilie und ihre Leistung für die Dauer des Mietverhältnisses auswirken. Wie Sie mit Mietern oder Käufern für die Immobilie arbeiten, wird die Art der Leasing, die gilt, auch Auswirkungen auf die Verhandlungen.

Im Rahmen eines Brutto-Leasingverhältnisses zahlt der Mieter eine volle Miete die eine Komponente für Ausgänge enthält und der Bauherr alle Baukosten übernimmt (auch als Auszahlungen bezeichnet). Das bedeutet, dass der Mietvertrag selbst Mietzinsregelungen haben wird, die die Bruttomiete nur noch eskalieren.

In einem Leasing dieser Art muss der Vermieter wissen, dass sie die Gebäudeausgaben auf vorhersehbarem Niveau über die Mietdauer beibehalten können Der Vermieter hält das Risiko, die Auszahlungen zu bezahlen. Es ist zu erwarten, dass die Vermietungsverkürzungen im Mietvertrag die Eskalationen in der Höhe der Ausgaben in den kommenden Jahren abdecken oder übertreffen werden. Andernfalls wird der Vermieter Geld verlieren.

Brutto-Leasingverhältnisse sind im Einzelhandel und im Büro Eigentum.

Offensichtlich wird ein älteres Gebäude ständige Eskalationen in Ausgängen über dem eines Gebäudes haben, das ist jünger. Als ein Gebäude altert und sich verschlechtert, wird die Brutto-Leasing-Methode für den Vermieter weniger attraktiv und riskanter.

Semi Gross Lease:

In dieser Art von Leasing der Vermieter ist zunächst die Festlegung einer Bruttomiete, die vom Mieter bezahlt wird und über die Laufzeit des Mietvertrages überprüft wird, aber der Vermieter erhält auch einige regelmäßige Geld für Auszahlungen, die unter einer bestimmten Berechnung zu erhöhen. Dies ist, wie es gemacht wird:

Der Vermieter gewinnt speziell die Eskalation in Ausgängen über einem nominierten Outgoings Basisjahr. Dieses Basisjahr wird zu Beginn des Leasingverhältnisses ausgewählt und ist in der Regel das letzte abgelaufene Auszahlungsjahr vor Mietbeginn, das in der Regel das vorherige Geschäftsjahr zum Beginn des Leasingverhältnisses ist (weil es vollständig abgeglichen ist und als Sollwert bekannt ist)

Da der neue halb Brutto-Leasing durch seine Laufzeit fortschreitet, muss der Mieter die Eskalation der Ausgaben über dem nominierten Basisjahr bezahlen. Zum Beispiel, wenn in einem Mietvertrag das Basisjahr für Auszahlungszwecke als das Geschäftsjahr 08/09 festgelegt wurde und die bekannte Auszahlungsrate für dieses Jahr $ 85m2 pa betrug, dann im Geschäftsjahr 09/10, wenn die Ausgaben auf $ 97 eskalieren m2, muss der Mieter Auszahlungen von $ 12m2pa zahlen. Als der Mietvertrag altert und im Geschäftsjahr 12/13, könnten die Auszahlungen $ 108m2 sein, und in diesem Fall muss der Mieter $ 23m2 zahlen.

Bei dieser Art von Leasing ist das Basisjahr festgelegt und die Auszahlungslücke wird sich wahrscheinlich deutlich erhöhen, wenn der Mietvertrag älter wird. Diese Art von Leasing ist gut für den Vermieter mit jüngeren Eigenschaften, indem sie den Vermieter gegen die Eskalation der Ausgaben über dem Basisjahr schützt und dennoch dem Vermieter erlaubt, eine Brutto-Miete als Fundament für Mietgebühr und Abholung zu verwenden.

Es ist üblich, in dieser Art von Leasing für das Basisjahr der Auszahlungen zum Zeitpunkt der Marktmiete Überprüfung während der Miete aktualisiert werden. Marktbewertungen bei dieser Art von Leasingverhältnissen würden vorgenommen, wenn der Mietvertrag langwierig war (über 3 Jahre), und so würde die Marktmiete Überprüfung je 3 oder 4 Jahre stattfinden.

Es ist nicht notwendig, eine Marktmiete zu machen Überprüfung zu einem bestimmten Zeitpunkt in einem Mietvertrag, wie die Angelegenheit verhandelbar ist bei Leasing-Anfang, aber bewusst sein, die Tatsache der Wiederherstellung der Basis für Auszahlungen und die Auswirkungen, die es auf den Vermieter haben wird.

Als weiter Interpretation dieser Art von Leasing sollten Sie sich die Art der Outgoings, die in der Berechnung wiederhergestellt werden. Es ist nicht ungewöhnlich für "Leasing versierte Mieter" wie die Regierung oder große Konzerne zu nominieren, die Art der Ausgaben, auf die die Basis Jahr Eskalationen gelten wird.

Natürlich ist es besser für den Vermieter, die Eskalation in alle Ausgänge in einem Gebäude über dem Basisjahr, aber die Regierungs- und Firmenmieter sind bekannt für die Begrenzung der Berechnung auf Raten und Steuern Eskalationen.

Ein Leasing ist ein Produkt einer Verhandlung, aber Sie müssen verstehen

Netto-Leasingverhältnisse:

Der Begriff Netto-Leasing ist zunächst generisch; Daher sollten Sie sich bewusst sein, dass es 3 Arten von Netto-Leasingverhältnissen innerhalb der Kategorie gibt. Also lasst uns sie anschauen.

Netto-Miete: In dieser Miete zahlt der Mieter einige oder alle der Preise und Steuern für das Grundstück oder die Räumlichkeiten.

Mieter zahlt die Preise und Steuern, wie sie in der "Netto-Leasing" -Methode nominiert sind, aber sie zahlen dann auch für Versicherungsprämien für die Immobilie und Räumlichkeiten.

Net-Net-Net Leasing: In diesem Mietvertrag wird der Mieter bezahlen die Preise und Steuern, die Versicherung der Räumlichkeiten, und sie werden dann auch für Reparatur- und Wartungskosten bezahlen, die mit den Räumlichkeiten verbunden sind.

Also, welche Leasingart ist die beste für den Vermieter? In den meisten Fällen ist der Net-Net-Net Lease der Weg zu gehen, aber es ist eine Frage, ob der Mieter diese Art von Leasing akzeptieren und unterschreiben wird.

Als Verhandlungspunkt wäre es klug eine Netto-Lease oder eine Net-Net Lease, um eine höhere Startmiete für den Vermieter zu haben und bessere Mietrech- nungsbestimmungen, die die geringere Auszahlungen für den Vermieter ausgleichen.

Net-Net-Net-Leasingverhältnisse sind bei Immobilien üblich die von einem Mieter voll besetzt sind.

Prozentsatz Leasing:

Diese Art von Leasing ist häufiger im Einzelhandel Eigentum als die Berechnung gesehen der Miete ist mit den Handelszahlen des Mieters verbunden. In den meisten Leasingverhältnissen dieser Art zahlt der Mieter zunächst eine feste Grundmiete, die auf eine Mietzahlungsmethode ausgerichtet ist, und dann zahlt der Mieter auch eine zusätzliche Miete, die aus ihrem Umsatz oder Verkauf berechnet wird. Als der Mieter seinen Handel verbessert, dann eskaliert die Miete.

Ein wesentlicher Teil dieser Leasing-Struktur ist es, den Mieter zu verpflichten, Ihnen genaue und regelmäßig geprüfte Umsatzzahlen zu geben. Der Mietvertrag muss den Prüfungsprozess für den Vermieter unterstützen und durchsetzen. Monatliche Umsatzzahlen sind der beste Weg, um in diesem zu gehen, mit dem Mieter, der die geprüften Figuren dem Vermieter durch den 7. des nächsten Monats gibt. Der Vermieter lädt dann die Mietervermietung an den Mieter auf der Grundlage der geprüften Zahlen

Diese Art von Leasing wird auch in neuen Einkaufszentren gesehen, da neue Mieter das Maß an Brauch und Verkauf stabilisieren, in Supermärkten aus den gleichen Gründen, und in Hotels oder Motels. Die Grundstrategie mit Umsatzmiete ist es, dem Vermieter aus der Errichtung einer Basismiete ab dem Beginn des Mietverhältnisses einen Geldfluss zu geben und dann die Miete als Eigentum zu sammeln und das Mietverhältnis wird erfolgreicher bei der Erzeugung von Verkäufen und Kunden.

buchstabieren sie

In allen Mietverträgen muss die Erholung von Miete und Auszahlungen klar dargelegt werden, um Debatte und Meinungsverschiedenheit mit dem Mieter zu vermeiden. Wie Sie jetzt sehen können, wird die Auswahl der Leasingart, die Sie auf einer Immobilie verwenden, erheblich Auswirkungen auf die Zukunft für den Vermieter haben. Es wird sich auch auf jede Verkaufssituation auswirken.

Es lohnt sich zu wissen, was auf dem Markt passiert Leasing-und Miete-Typen, so dass Sie Leasing-Angebote, die ähnlich oder besser als der Rest des Marktes sind. Die richtige Leasingstruktur, das Dokument und die Miete werden dazu beitragen, Eigenschaften zu besseren Preisen zu verkaufen.

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Source by John Highman