Wie man Medicare Pläne erfolgreich verkauft

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Potenzielle Verkäufe Leute rufen mein Büro jeden Tag und sagen mir, dass sie Medicare Pläne verkaufen möchten. Sie sind der Meinung, dass der Senior-Markt der richtige Ort für Sie ist und möchten sofort mit dem Verkauf beginnen. Neun von zehn dieser Menschen schaffen es nicht einmal im ersten Monat. Ich werde erzählen, was sie falsch machen und wie man die Grubenstürze vermeiden kann, die sie davon abhalten, vom Boden aufzusteigen.

Die folgenden Informationen, die ich teile, basieren auf meinem Versuch und den Fehlern Medicare und Gesundheitspläne verkaufend für die letzten 14 Jahre. Ich habe auch mit Hunderten von Agenten mit einer Reihe von Hintergründen und Fähigkeiten gearbeitet. Hier ist eine Zusammenfassung, wie Sie erfolgreich Medicare Verkäufe beginnen und erfolgreich sein können.

Versicherungslizenz und Fehler und Auslassungen: Sie müssen eine gültige Versicherungslizenz in dem Staat haben, in dem Sie Geschäfte machen wollen. Viele Träger werden Außerdem benötigen Sie eine E- und O-Versicherung. Es gibt eine Anzahl von E- und O-Trägern. NAPA hat normalerweise gute Preise, die im Bereich von $ 500 bis $ 600 pro Jahr liegen sollten.

Bildung: Einer der größten Fehler ist, dass Leute Medicare-Pläne verkaufen, ohne Medicare zu verstehen. Sie müssen Medicare A und B verstehen, bevor Sie sich sicher sein können, Menschen Pläne zu verkaufen, um ihre Medicare A und B Deckung zu ergänzen. Suchen Sie eine Kopie des Buches "Medicare and You" und lesen Sie es 2 oder 3 Mal, um loszulegen. Dann sprich mit jemandem, der seit mindestens ein paar Jahren Pläne hat, um ein paar Erklärungen aus dem Leben zu bekommen. Es gibt auch eine Reihe von Online-Präsentationen, die einen Überblick über die ursprünglichen Medicare geben. Diese Arten von Präsentationen werden Ihnen auch mit den Grundlagen helfen.

Company Appointments: Sie müssen ernannt werden, um mindestens 2 verschiedene Unternehmen zu verkaufen, die Medicare Advantage und Medicare Ergänzungspläne in dem Bereich anbieten, in dem Sie arbeiten werden Im Laufe der Zeit wird es hilfreich sein, mit den meisten, wenn nicht allen von ihnen zusammen zu sein, aber das wäre zu überwältigend, um damit zu beginnen. Zwei Firmen werden es am Anfang schaffen. Verwenden Sie das Internet erneut, um eine Vorstellung davon zu erhalten, welche Unternehmen in Ihrer Region wettbewerbsfähig sind. Es gibt auch eine Reihe von Medicare-Großhandelswebseiten, die Ihnen erlauben, grundlegende Vergleiche in irgendeiner gegebenen Postleitzahl durchzuführen.

Wenn Sie die Betriebsmittel erhalten, überprüfen Sie die Zusammenfassung der Vorteile mehrfach. Sie sollten in der Lage sein, die Copays und Vorteile von Ihrem Kopf abzuschütteln. Gehen Sie durch die Anwendungen und wissen Sie dann von Anfang bis Ende.

Betrachten Sie einen ganzen Verkäufer, FMO oder Marketing-Organisation: Sie sind Unternehmen, die Verträge mit mehreren Versicherungsunternehmen haben. Sie können möglicherweise alle Ihre verschiedenen Medicare Firmenversicherungsverträge durch eine dieser Organisationen erhalten.

Versuchen Sie, einige grundlegende Zusammenfassungen zu überprüfen, wer die meisten wettbewerbsfähigen Vorteilspläne hat, und rufen Sie sie dann an, um den Ernennungsprozess zu beginnen. Für Ergänzungspläne können Sie die Website der staatlichen Versicherungsabteilung verwenden, um herauszufinden, wer die besten Preise hat. (Preise sind der Hauptunterschied in Ergänzungsplänen)

Hauptquelle: Sobald Sie Ihre Firmentermine, Zertifizierungen und die Verkaufslieferungen abgeschlossen haben, müssen Sie einige Leads finden. Viele Agenten werden versuchen, sich auf persönliche Kontakte und Empfehlungen zu verlassen. Dies ist eine großartige Ergänzung zu Ihrem Geschäft, aber wird nicht genug sein, um Sie beschäftigt zu halten oder unsere Hypothek zu bezahlen. Sie benötigen eine primäre Bleiquelle. Ich würde folgende Typen vorschlagen:

Mailer: Benutze ein Posthaus. Sie werden ungefähr $ 400 pro 1000 E-Mails zahlen und erhalten eine 3% Antwort. Dies sollte Ihnen die Mailer, die Porto- und die Rücksendekarten für diesen Preis zu Ihrer Mailbox oder Ihrem Posteingang bringen. Wenn das Posthaus mehr Geld pro 1000 wünscht, finden Sie ein anderes Posthaus.

Online Leads: Sie können Leads online kaufen. Warnung: Online-Leads können gut für die richtige Person funktionieren, können aber für einige eine totale Verschwendung sein. Sprechen Sie mit der Online-Lead-Firma, um Vorschläge zu erhalten. Es gibt eine Menge guter Hinweise für Online-Leads, aber das muss in meinem nächsten Artikel sein.

Telefonanrufe und Vorbestelltermine ergänzen: Supplement-Kandidaten können legal angerufen werden (unter der Annahme, dass DNC-Richtlinien befolgt werden). Sie können Firmen dafür bezahlen, Zusatztermine für Sie festzulegen, aber Sie können bei diesen Terminen keinen Advantage-Verkauf tätigen. Ein guter Preis für Vorbestellungsergänzungstermine beträgt 18 bis 24 US-Dollar pro Termin

Einige Agenturen bieten Ihnen kostenlose Ableitungen, jedoch mit einer reduzierten Provision. Dies kann für viele neue Leute in der Branche oft ein guter Deal sein, stellen Sie einfach sicher, dass keine anderen Bedingungen bestehen.

Verstehen Sie die LIS- und MSP-Programme in Ihrem Staat: Dies ist einer der größten Fehler erfahrene Verkäufer machen. Sie sind nicht vertraut mit den verschiedenen Rx und medizinische Hilfe-Programme für Senioren in ihrem Staat. Die Kenntnis dieser Programme kann zu vielen zusätzlichen Verkäufen führen und kann Ihnen dabei helfen, Ihre bestehenden Verkäufe zu schließen. Sie müssen das Einkommensniveau für Ihren Staat kennen. Drogen- und Copay-Hilfsprogramme können eine spezielle Wahlperiode schaffen, um jemanden für einen Plan außerhalb von AEP zu unterschreiben

Verstehen Sie, wie voll Medicaid in Verbindung mit einem Zusatz- oder Advantage-Plan funktioniert: Die meisten Verkäufer haben keine Ahnung wann kommt zu Medicaid Interaktion mit ursprünglichen Medicare, Advantage Pläne und Ergänzungen. Ein Mangel an Verständnis durch den Agenten wird ihn / sie eine Reihe von Verkäufen kosten.

Werden Sie beauftragt, andere Geschäftszweige zu verkaufen: Wenn Sie hart arbeiten, um Termine zu führen, werden Sie bestimmt Kunden sehen, nach denen Sie suchen andere Dienstleistungen wie Krankenhausentschädigungs- pläne, Endgültige Ausgabenpläne, Renten, Zahn- und Sehkraftvorteile usw. Je mehr Dienste Sie anbieten können, desto besser werden Sie tun.

Aufwand, Persistenz und Verfolgung: Arbeite hart daran erziehen Sie sich so viel wie möglich. Seien Sie hartnäckig beim Arbeiten führt (höflich aber hartnäckig) und verstehen Sie, dass Sie keinen Termin mit jedem bekommen oder jeden Verkauf schließen. Achten Sie darauf, Ihre Termine und Kunden zu verfolgen. Halten Sie eine Liste von Kunden und Interessenten und bleiben Sie in Kontakt mit ihnen bleiben.

Dies ist eine sehr einfache Einführung in Medicare Umsatz, aber es ist ein guter Ort, um auf Ihrem Weg zu Medicare Sales Erfolg zu starten.

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Mietwohnungen als Aktienanlage: Wohnungspolitische Studie zu Real Estate Investment Trusts (REITs) als US-Wohnungsanbieter (Beiträge zur Geografie)

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Ecuador Gesetze: 4 Wichtige Details über Miet-Immobilien und Immobilien in Ecuador

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Ecuador Immobiliengesetze sollten Teil der Informationen sein, die Sie erforschen werden, bevor Sie in dieses Land ziehen. Es ist wichtig für Sie, die spezifischen Gesetze zu verstehen, die für Immobilien in Ecuador gelten und die Sie einhalten werden, sobald Sie in einem neuen Land leben. Unabhängig davon, wo Sie sich zurückziehen oder umziehen möchten, müssen Sie ein gesetzestreuer Einwohner sein, um einen unglücklichen Vorfall mit der lokalen Regierung zu vermeiden.

Ausländer müssen in der Regel die Mietgesetze in ihrem Gastland verstehen sie mögen die Flexibilität, die mit dieser Art von Wohnanordnung einhergeht. Es ist wichtig, dies zu beachten, so dass Sie einen unpassenden Vorfall mit Ihrem zukünftigen Vermieter oder Vermieter oder vielleicht sogar einen Kauf von Immobilien in Ecuador vermeiden können. Sie möchten sich davon abhalten, gegen die lokalen Gesetze zu verstoßen und gleichzeitig Ihre Rechte als Mieter und Eigentümer von Immobilien in Ecuador kennen zu lernen.

4 Klauseln in der Ecuador Mietgesetz, das Sie beachten sollten und wie es sich auf Immobilien in Ecuador auswirkt

Sie sollten sich darüber im Klaren sein, dass Ecuador Immobiliengesetze über Mietwohnungen mieterfreundlich sind.

Um Ihnen ein kurzes Verständnis Ihrer Vermietungsrechte in Ecuador zu vermitteln, hier sind die 4 wichtigen Details, die Sie wissen müssen.

Über die Mietdauer

Die meisten Mietverträge sind laut ecuadorianischem Immobiliengesetz für ein Jahr gültig. Der Mieter hat jedoch das Recht, einen Zweijahresvertrag zu beantragen. Während dieser Zeit darf der Vermieter die Miete nicht erhöhen. Wenn Sie also wissen, dass Sie mindestens 2 Jahre in einem Heim bleiben können, sollten Sie einen Zweijahresvertrag beim Vermieter beantragen. Wenn sie zustimmen, aber im zweiten Jahr noch die Miete für Sie erhöht haben, können Sie eine Beschwerde beim Mietgericht (Juez de Inquilinato) einreichen. Sollte sich das Gericht gegen den Vermieter wenden, wird eine Geldstrafe wegen Verstoßes gegen das Immobiliengesetz in Ecuador verhängt.

Bei Vertragsbeendigung

Im Falle einer vorzeitigen Beendigung wird eine Kündigung von der Partei erwartet, die das Ende des Vertrags für das Immobiliengeschäft eingeleitet hat. Auf Wunsch des Vermieters oder der Vermieterin sollte der Mieter mindestens 3 Monate im Voraus informiert werden, damit er genügend Zeit hat, sich ein neues Zuhause zu suchen. Wenn der Mieter oder Mieter es initiiert hat, müssen sie den Vermieter mindestens einen Monat vor dem Datum des Auszugs geben. Es kann einige Vermieter geben, die die Mieter zur Zahlung der restlichen Vertragsmonate zwingen, die letztere jedoch nicht verpflichten muss.

Zum Mietpreis

Das ecuadorianische Gesetz über die Vermietung von Häusern und Immobilien in Ecuador, der Vermieter oder die Vermieterin, ist nur berechtigt, die Miete nach dem Wert und dem aktuellen Zustand des Hauses zu berechnen. Das Gesetz zitiert eine Formel, die den Prozentsatz der Miete bestimmt. Das heißt, wenn Sie in einem großen Haus und in einer wohlhabenden Nachbarschaft mieten, erwarten Sie, mehr Miete im Vergleich zu den Häusern in den bescheideneren Gemeinschaften zu zahlen. Falls der Vermieter seinen Tarif weiter erhöhen möchte, als dies erlaubt ist, müssen sie einen Antrag bei einem Mietgericht einreichen. Sie müssen auch wissen, dass das geltende Gesetz es den Vermietern nicht erlaubt, automatische jährliche Erhöhungen der Miete vorzunehmen.

Über die Rechtmäßigkeit des Mietvertrages

Im Gesetz ist auch festgelegt, dass der Mietvertrag nur gültig ist, wenn er ordnungsgemäß beglaubigt ist. Wenn der von Ihnen unterzeichnete Vertrag nicht unterzeichnet wurde, kann der Vermieter oder die Vermieterin keine rechtlichen Schritte gegen Sie einleiten. Verfügen sie jedoch über eine Kopie eines notariellen Mietvertrages, kann dieser vor Gericht als gültiges Dokument vorgelegt werden.

Wichtige Änderungen des Mietrechts 2012 für Immobilien in Ecuador

Es gab Änderungen an diesem Gesetz, und Sie möchten vielleicht über alle auf dem Laufenden bleiben. Im Jahr 2012 hat der ecuadorianische Präsident die Reformas a la Ley de Inquilinato abgelehnt und zur zweiten Debatte an die Nationalversammlung geschickt. Im Februar 2013 wurde der verabschiedete Text des reformierten Gesetzes (Gesetz zur Änderung des kodifizierten Erbbaurechts) dem Präsidenten zur Genehmigung, Vetorecht oder Missbilligung übermittelt.

Die wichtigsten Änderungen sind:

  • Die Gemeinden haben das Mandat, eine Mietwohnungsregistrierungsstelle der Immobilie in Ecuador zu haben, die Mieter hat und die dazu beitragen wird, die Mietverträge zu dokumentieren. Der Vermieter muss sich innerhalb von 30 Tagen ab dem Datum des Mietvertrages anmelden. Sie müssen eine Kaution und einen Mietnachweis vorlegen. Nichteinhaltung durch den Vermieter und verspätete Anmeldungen werden mit einer Geldstrafe von bis zu 10% des Mietpreises bestraft. Dieses Büro ist auch verantwortlich für die Ermittlung des höchsten Mietpreises einer Immobilie und die Pflege der Kaution des Mieters.
  • Der Mietpreis einer Immobilie sollte nicht größer als 1/12 von 10% seiner kaufmännischen Beurteilung sein. Der Vermieter oder die Vermieterin wird wegen Verletzung dieser Klausel bestraft. Sie dürfen den Mieter auch nicht zur Zahlung von Kosten auffordern, die horizontale Eigentumsregelungen betreffen (oder Bereiche, die von anderen gemeinsam genutzt und genutzt werden). Es ist ihnen auch nicht erlaubt, die Versorgungseinrichtungen des Mieters auszusetzen, auch wenn sie ihre Miete nicht bezahlen.
  • Kaution ist erlaubt, sollte aber den Wert von zwei Monatsmieten nicht überschreiten. Dieser Betrag ist nicht beim Vermieter oder bei der Vermieterin zu verwahren, sondern sollte bei der Vermietungsstelle hinterlegt werden.
  • Die Vermieterin oder Vermieterin kann einen Mietvertrag kündigen, wenn der Mieter zwei vollständige monatliche Mietzahlungen nicht leistet. Dies gilt auch dann, wenn die Zahlung nur unvollständig ist. Die Versäumnis, die Versorgungsunternehmen länger als drei Monate zu bezahlen, ist ebenfalls ein gültiger Grund für die Kündigung des Mietvertrages.
  • Im Streitfall wird in der Änderung darauf hingewiesen, dass dies vor einem Erbbaurecht durch ein mündliches Verfahren geschehen kann.

Ecuador Real Estate Gesetze ändern sich im Laufe der Zeit, so dass man sich bewusst sein muss, was um einen herum passiert, falls man in diesem Land beginnt.

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Wie man den Wiederverkaufswert Ihres kundenspezifischen Hauses maximiert

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Wir lieben die Idee, ein kundenspezifisches Haus zu errichten, richtig? Ein kundenspezifisches Haus soll Ihre spezifischen Wünsche und Bedürfnisse erfüllen. Diese Art der Wahlfreiheit gibt uns die Freiheit, unserem Herzenswunsch ein Zuhause zu geben, aber es kann auch unser schlimmster Feind sein. Zum Zeitpunkt des Baus können Sie nur dann daran denken, was Sie gerade benötigen. Aber vielleicht lebst du nicht immer in diesem Haus, richtig? Was passiert 10-15 Jahre später, wenn Sie sich entscheiden zu ziehen? Haben Sie sich mit einigen schlechten Designkonzepten den Kopf abgeschnitten? Es ist durchaus möglich und oft der Fall. Ihr Eigenheimbauer versucht, Ihnen jeden Wunsch zu erfüllen, und er möchte nicht unterstellen, dass Sie nicht wissen, was Sie tun. Oft werden Sie es erst herausfinden, wenn es zu spät ist. Hier sind einige häufige Fehler, die wir Hausbesitzer machen sehen, wenn sie ihre eigenen Häuser bauen.

Nische Häuser

Es ist erstaunlich, was Sie als benutzerdefinierte Bauherren sehen. Die Dinge, die Menschen erschaffen, sind großartig für sie, aber nicht so großartig für andere. Während Sie sicherlich nach Ihrem Geschmack bauen und ein ideales Zuhause schaffen sollten, sollten Sie sich nicht zu weit von den herkömmlichen Standards entfernen. Zum Beispiel, vielleicht denken Sie, dass Sie nur ein riesiges Schlafzimmer wollen, wenn Ihr 4.000 Quadratfuß zu Hause ist, aber Chancen sind, wird das große eines Hauses zu einer größeren Familie wieder verkaufen. Ein Schlafzimmer wird ihnen nicht viel nützen. Versuchen Sie den gesunden Menschenverstand zu nutzen und Ihren individuellen Bedürfnissen nachzugehen.

Schlechter Standort

Wenn es um den Wiederverkaufswert geht, ist eines sicher: Standort ist wichtig! Ihr Traum kann sein, ein riesiges Land nach Hause zu haben, 50 Meilen von der nächsten Metropolregion entfernt, aber Sie glauben, dass sich dies negativ auf Ihren Wiederverkaufswert auswirken wird. Die meisten Menschen wollen in Komfortbereichen leben. Versuchen Sie, einen Ort auszuwählen, der als Kompromiss angesehen werden kann. Recherchiere ein wenig, um Hintergrundstatistiken über die Nachbarschaft zu erhalten, in der du versuchst zu bauen. Zum Beispiel, wie viele neue Hausbesitzer gibt es jährlich? Wie groß sind Familien? Was ist das Durchschnittseinkommen? Wo sind die nächsten Lebensmittelgeschäfte? Wo sind die nächsten Einkaufszentren? Von dort versuchen Sie, eine fundierte Entscheidung darüber zu treffen, wo Sie Ihr Haus bauen sollen.

Maximieren Sie Ihre Verkaufsräume

Wenn Leute auf dem Markt sind, um Häuser zu kaufen, zwei von Die Zimmer, auf die sie am meisten achten, sind das Hauptschlafzimmer / Badezimmer und die Küche. Leute lieben große, kundenspezifische Küchen mit Qualitätsaufbau. Granit und Edelstahl Designs sind besonders verlockend für neue Käufer zu Hause. Soweit das Schlafzimmer geht, versuchen Sie, große offene Räume mit höheren Decken und vielleicht einen begehbaren Kleiderschrank zu schaffen. Für Master-Badezimmer, Whirlpool-Badewannen und seine und ihre Eitelkeiten in diesem Raum zu installieren ist immer großartig für den Wiederverkaufswert.

Dies sind nur ein paar Tipps, die dazu beitragen, dass Ihr Haus nicht nur bequem und realistisch für Sie ist, aber auch für andere. Das letzte, was irgendjemand will, ist ein zu langes Zuhause auf dem Markt, besonders wenn es ein Ergebnis unserer eigenen schlechten Entscheidungen ist. Planen Sie beim Bau Ihres eigenen Hauses sowohl die Zukunft als auch die Gegenwart.

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 Smart Tipps zum erfolgreichen Kauf von Zwangsvollstreckungen in Bankbesitz

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Bank Zwangsversteigerungen beziehen sich auf diejenigen, die nach einem öffentlichen Verkauf in den Besitz der Bank zurückgekehrt sind. Diese Eigenschaften können von einzelnen Einheiten zu Mehrfamilienhäusern, Eigentumswohnungen, Wohnungen, Stadthäusern, Doppelhäusern und anderen Arten von Strukturen reichen. Sobald diese Immobilien zu REOs oder Bankbesitzern werden, werden sie normalerweise über Anbieter oder Immobilienmakler zum Verkauf angeboten. Sie können zwar aus einer großen Auswahl an Immobilien aus einer Zwangsvollstreckungsliste wählen, dennoch ist es wichtig, die folgenden Leitfäden zu beachten, um sicherzustellen, dass Ihre Investition angemessen geschützt ist und ein Vermögenswert bleibt und keine Haftung.

Untersuchen Sie immer das Eigentum

Inspektion des Eigentums ist sehr wichtig. Die Fotografien, die die Fassade eines Eigentums oder eines seiner Winkel zeigen, werden eine gründliche, persönliche Inspektion nicht ausgleichen. Fotos zeigen nicht die Lecks, gebrochene Fliesen, zertrümmerte Fenster, Formen und andere Reparaturen, die auf dem Grundstück durchgeführt werden müssen. Ein lizenzierter Hausinspektor kann Ihnen helfen, den Schaden und den Zustand des Grundstücks zu beurteilen, sowie Ihnen eine schriftliche Schätzung der Reparaturen geben, die auf dem Grundstück durchgeführt werden sollten.

Mit einer Augeninspektion erfahren Sie nicht nur aus erster Hand, wie es um Zwangsversteigerungen in der Bank bestellt ist, sondern geben auch einen Eindruck von der Art der Nachbarschaft, die sie umgibt. Sie können auch ein paar Fragen von den Menschen in der Umgebung über ihre persönlichen Erfahrungen in der Gegend und andere Fragen stellen, die Ihnen ein klares Bild davon geben würden, was Sie erwartet. Die Informationen, die Sie bei einem Hausbesuch sammeln, sollten Ihnen helfen, Ihre Entscheidungen später zu formulieren.

Recherchieren Sie den Titel

Wenn Sie eine Immobilie gefunden haben, an der Sie interessiert sind, führen Sie eine Titelsuche durch. Vielleicht möchten Sie die öffentlichen Aufzeichnungen durchsuchen, um zu sehen, ob es irgendwelche ausstehenden Schulden, Pfandrechte oder ein Urteil über die Immobilie gibt. Jede Anmerkung sollte Ihnen eine Idee geben, dass die Eigenschaft noch eine Geldschuld befriedigen muss. Sie möchten keine Immobilie kaufen, für die Sie doppelt so viel bezahlen müssten, wie Sie mit einem sauberen, guten Titel bezahlt hätten. Wenn die Immobilie ausstehende Steuern oder Eigentumsvorbehalte hat, müssen Sie möglicherweise für sie zahlen, bevor Sie den Titel haben können.

Verhandeln mit der Bank

Obwohl die Banken so viel Geld benötigen, wie sie von einer Immobilie sammeln können, um ihre Verluste wieder hereinzuholen, können sie immer noch offen für Verhandlungen sein, besonders wenn es sich um ein Subjekt handelt eine, die zu lange auf dem Markt war. Normalerweise sind Banken flexibel, wenn es um Zwangsversteigerungen bei Banken geht, die größere Reparaturen erfordern. Wenn Sie ein Fixer-Ober-Eigentum und ein Umbau-Projekt entweder für den Weiterverkauf oder die Vermietung verwalten, können Verhandlungen mit der Bank Ihnen einen günstigen Ausgangspunkt geben.

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Was ist die Unanfechtbarkeit des Titels unter dem Torrens-System in Australien?

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Die Unanwendbarkeit des Titels unter dem Torrens-System ist der garantierte Titel eines registrierten Eigentümers. Das Gesetz sieht vor, dass das Torrens-System kein historischer Titel oder abgeleiteter Titel ist, sondern den Titel bei jeder Registrierung des Titels tatsächlich als neu registriert. Laut Barwick CJ, der in Breskvar gegen Wall prägnant sagte:

"Das Torrens-System … ist kein System der Registrierung des Titels, sondern ein System des Titels durch Registrierung."

Once ein Interesse an Torrens Title Land wurde registriert, dieser registrierte Titel kann aus Gründen, die sich auf den vorherigen Torrens-Titel beziehen, nicht widerrufen werden, wodurch dem registrierten Besitzer ein unwiderlegbarer Titel übermittelt wird. Der Begriff "Unanfechtbarkeit des Eigentums", obwohl nicht ausdrücklich in der Torrens-Gesetzgebung erwähnt, wird durch die Oberlassungsbestimmungen bestimmt, die durch s42 des Real Property Act (NSW) definiert sind. Dieser Abschnitt gibt dem eingetragenen Inhaber eines Titels eine gesetzliche Eigentumsgarantie gegen fast alle anderen, die nicht im Folio und den meisten anderen im Folio mit einigen gesetzlichen Ausnahmen aufgezeichnet sind;

1. Betrug; was zu einer verzögerten Unabwendbarkeit führt;

2. Ein anderer Besitzer beansprucht dasselbe Land aus einem früheren Folio;

3. Unterlassung oder falsche Beschreibung von Land (Dienstbarkeiten);

4. Das Recht von Personen, sich am Land zu beteiligen; Gewinn ein Prendre;

5. Falsche Beschreibung der im Folio enthaltenen Pakete oder Grenzen;

6. Ein im Besitz befindlicher Mieter mit einem Vertrag von höchstens drei Jahren; und

7. Nicht gesetzliche Ausnahmen wie persönliche Pflichten und persönliche Gerechtigkeit

Bis zum Aufkommen des Torrens-Systems bestand das Hauptproblem des alten englischen Systems in der Komplexität und den damit verbundenen Kosten. Eine solche komplexe Angelegenheit war die Doktrin der Kündigung und die Verpflichtung einer Untersuchung des Käufers zum Eigentumsnachweis.

Im Wesentlichen hatte das Torrens-System bei jeder Registrierung das Land an die Krone und von dort zurückgegeben dort würde die Krone dem registrierten Inhaber das Land gewähren und damit die Notwendigkeit der Kündigung beseitigen. Dies schuf, was als Unanfechtbarkeit des Titels bekannt wurde; jegliche Brüche in der Dokumentenkette und der Anspruch darauf wurden irrelevant, da jede Eintragung eine neue Kette schuf

Die Begriffe "Unabwendbarkeit" oder "Unanfechtbarkeit" werden im Liegenschaftsgesetz nicht erwähnt, sondern entstanden von Robert Torrens selbst und später Rechtsprechung. Der Geheime Rat erwähnt 1891 in Gibbs gegen Messer "inoffable". Gibbs / Messer hat auch einen Präzedenzfall in Bezug auf die erste der gesetzlichen Ausnahmen geschaffen; die des Betrugs

Die Ausnahme des Betrugs geht auf Gibbs / Messer zurück, in der der Begriff der verzögerten Unabwendbarkeit dargelegt wurde. Es wurde angenommen, dass das betrügerische Titeldokument im Namen einer fiktiven Person war; dass der gute Titel tatsächlich der dritten Partei nicht passiert hat. Wenn jedoch der nicht-fiktive Dritte den Titel an eine vierte Partei weitergegeben hat, dann würde dies in der Tat ein gutes Eigentum darstellen und die Unabwendbarkeit hinauszögern. Diese Idee wurde in Frazer v Walker weiter ausgearbeitet, in der die Idee der verzögerten Unabsetzbarkeit von der Idee der unmittelbaren Unabwendbarkeit unterschieden wurde. Der Inhaber des Titels fälschte die Unterschrift einer nicht-fiktiven Person und erhielt somit einen guten Titel, obwohl es einen Betrug gab. Es wurde festgestellt, dass, solange der Dritte ein unschuldiger Gutgläubiger und in keiner Weise Partei des Betrugs war, dies eine sofortige Unanfechtbarkeit des Titels ermöglichen würde. In Australien wurde dies durch das Urteil des Obersten Gerichtshofes von Breskvar gegen Walln, das nach wie vor die Autorität über die Unanwendbarkeit des Titels ist, bestätigt. Die Entscheidung wurde in späteren und jüngeren Fällen wie Westfield Management Limited gegen Perpetual Trustee Company Limited, Halloran gegen Ministry Administration of National Parks and Wildlife Act 1974, Farah Constructions Pty Ltd gegen Say-Dee Pty Ltd und Black v Garnock aufrechterhalten.

Für eine Ausnahme des gesetzlichen Betrugs muss ein tatsächlicher Betrug im Gegensatz zu billigem Betrug, und tatsächlicher persönlicher Unaufrichtigkeit ormoral tertitude durch den registrierten Inhaber, manchmal verbunden mit vorsätzlicher Blindheit oder freiwilliger Ignoranz sein. Es müssen auch die Männer oder das Wissen über irreführendes Verhalten und ein tatsächlicher Verlust oder Nachteil für einen eingetragenen Titelinhaber vorliegen.

Der Titel einer ganzen Parzelle oder Teilparzelle eines Landes, das auf einem früheren Folio registriert wurde Vorrang vor einem Teilpaket oder einem ganzen Paket, das auf einem späteren Folio registriert ist. Dies ist in s42 (1) (a) beschrieben. Eine überzeugende, nicht bindende Rechtsprechung ist das National Trustees Co gegen Hassett, in dem ein Zaun fünf Zoll südlich der Nordgrenze errichtet wurde und dort einige Jahre existierte. Cousins ​​J sagt um 414.

… [t] Diese Tatsachenfeststellungen sind nicht von Bedeutung, weil das Land in der Titelurkunde des Klägers enthalten ist, die, wie sein Kronpromotion, dem Datum vorausgeht die des Angeklagten

Hassett ist auch eine überzeugende Rechtsprechung bezüglich der gesetzlichen Ausnahme von irrtümlicher oder falscher Beschreibung von Land im Folio. § 42 Abs. 1 Buchst. C regelt die gesetzliche Ausnahme von dieser Ausnahme. Die Unterlassung oder falsche Beschreibung von Parzellen, Teilparzellen oder Grundstücksgrenzen kann einen eingetragenen Rechtsinhaber mit einem auflösbaren Interesse gemäß diesem Abschnitt begründen. Abschnitt 45 und Abschnitt 118 bieten jedoch einem Bona-Fide-Käufer von Grundstücken einen gewissen Schutz.

§ 42 (a1) bezieht sich ausdrücklich auf Dienstbarkeiten und deren falsche Beschreibung oder Auslassung aus dem Folio. Im Wesentlichen wird das Recht, das innerhalb der Dienstbarkeit existiert, von dem dienenden Wohnhaus auf das dominante Wohnhaus übertragen. Daher, wie Kirby P in Dobbie v Davidson sagt

Der allgemeine Zweck von § 42 (b) [repealed now 42(a1)] besteht darin, die Rechte von Personen in Bezug auf unbeschriebene Dienstbarkeiten vor dem Verlust dieser Rechte aus der Operation zu schützen (19459002)

Dies bedeutet, dass § 42 (a1) die Rechte des Eigentümers des Mietshauses schützt, der beispielsweise Zugang zu seinem Grundstück über den allgemeinen Grundsatz der Unanwendbarkeit des Eigentums hat.

Bona-fide-Käuferreserven und Freiwillige

Wie oben erwähnt, enthalten die §§ 42 (1) (c), 45 und 118 des Liegenschaftsgesetzes (NSW) gesetzliche Ausnahmen für einen "Bona-Fide-Käufer" " vom Land. Der Schutz der Eigentumsunabhängigkeit steht jedoch nicht nur einem "Käufer" von Land zur Verfügung, sondern steht einem Freiwilligen offen, der keine Gegenleistung für ein Geschenk gezahlt hat. In Bogdanovic v Koteff wurde der gleiche Standard für Freiwillige wie für echte Käufer zum vollen Wert angegeben, sofern sie bestimmte Kriterien erfüllen, was die Verleihung und den Besitz eines Titels ausmacht.

1. Der Spender muss alles Notwendige tun, um den Titel zu übertragen und alles Notwendige zu tun, um diese Übertragung über ihren Rückruf hinaus zu verlagern.

2. (19459002)

Es ist darauf hinzuweisen, dass Bogdanovic / Koteff eine Entscheidung des NSW Court of Appeal ist und die Forschung keine Entscheidung des High Court über Freiwillige und Unabwendbarkeit feststellen konnte. In Ermangelung eines endgültigen Urteils des Obersten Gerichtshofs muss jedoch argumentiert werden, dass die Regeln der Billigkeit für den allgemeinen Grundsatz eines nicht zu vertretenden Titels eines Freiwilligen gelten würden.

Öffentliche Rechte und Lasten – Das Recht eines Ministers Schaffung von Wegen, Dienstbarkeiten und öffentlichen Wegen über Land.

Enteignungsrechte der Regierung – Rechte der Regierung, Land im öffentlichen Interesse zu nehmen, zB um Verkehrsinfrastruktur usw. zu bauen.

Hilfsdienstbarkeiten – Das Recht einer vorgeschriebenen Autorität, eine Grunddienstbarkeit über Land zu schaffen, um Versorgungsmaterialien wie Gas, Wasser, Entwässerung, Kanalisation etc. zur Verfügung zu stellen.

Planungseinschränkungen – InHillpalm gegen Himmel-Tür wurde es von Meagher gehalten JA, dass das Umweltplanungs- und -bewertungsgesetz Vorrang vor dem Immobiliengesetz haben muss, das die Unabdingbarkeit verleiht.

Building compliance-Gesetze – Umfasst Dinge wie illegale oder nicht genehmigte Bauarbeiten; Eingriffe; und Zoning non compliance

Bergbau oder Explorationszuschüsse – Bergbauunternehmen können bei der Regierung beantragen, eine Bergbau-Leasing- oder Explorationslizenz über das Land einer Person zu erhalten. Dieses Thema ist gegenwärtig sehr wichtig bei Kohleflözgasbergbau in Queensland.

Nicht gesetzlich vorgeschriebene "personam" -Zölle und persönliches Eigenkapital

Die Verpflichtungen des Käufers und eingetragenen Eigentümers des Landes, in Recht oder Billigkeit kann unter bestimmten Umständen den Titel für nichtig erklären. Lord Wilberforce in Frazer v Walker sagte

[t] dass das Prinzip [of indefeasibility of title] in keiner Weise das Recht eines Klägers bestreitet, gegen einen eingetragenen Inhaber eine persönliche oder gerichtliche Forderung geltend zu machen, für eine solche Entlastung, wie sie ein persönlich handelndes Gericht gewähren kann.

Arten von persönlichen Ausnahmen

1. Vorherige vertragliche Verpflichtungen des eingetragenen Inhabers;

2. Rechtsbehelfe (wie Treuhandvermögen)

Vertragliche Verpflichtungen – Bahr / Nicolay ist der Kompetenzfall in Bezug auf persönliche Ansprüche und die Unanwendbarkeit des Eigentums. A verkaufte B ihr Land unter einem Vertrag, in dem B es für drei Jahre an A zurückverpachtete. Eine Option in diesem Vertrag war, dass B A nach dem dreijährigen Mietvertrag eine Option zum Wiederkauf des Landes geben würde. C kaufte dann das Land von B, das ausdrücklich die Bedingungen des bestehenden Vertrages annahm. Nach der Registrierung weigerte sich C, das Land an A weiter zu verkaufen, unter Berufung auf die Unanfechtbarkeit seines Eigentums.

Es wurde in diesem Fall festgestellt, dass die eingetragenen Eigentümer dem Vertrag unterlagen, mit dem ihnen das Land übermittelt wurde. und deshalb musste C A die Option anbieten, das Grundstück erneut zu kaufen. Dies wurde in den gegenwärtigen Fällen wie Farah Constructions Pty Ltd gegen Say-Dee Pty Ltd, TEC Desert Pty Ltd gegen Bevollmächtigter der State RevenueandBank von South Australia Limited gegen Ferguson bestätigt.

Equitable remedies-Farah Constructions Pty Ltd v Say-Dee Pty Ltd ist die Autorität in Bezug auf die in personam Ausnahme von persönlichem Eigenkapital auf Unanfechtbarkeit des Titels. Diese Ausnahme besteht in Fällen, in denen es für den rechtmäßigen Eigentümer der Immobilie unzumutbar wäre, das wirtschaftliche Eigentum geltend zu machen. Es gibt eine Reihe von Präzedenzfällen, die uns eine Reihe von Prinzipien geben, von denen wir arbeiten können. Dies sind

1. Wenn eine Person ein rechtmäßiger Eigentümer von Grundstücken wird, indem sie wissentlich die Pflicht ihres Treuhänders verletzt. In Chan v Zacharia lösten Dr. Chan und Dr. Zacharia ihre geschäftliche Partnerschaft auf; jedoch erneuerte Dr. Chan wissentlich den Mietvertrag auf dem Grundstück zu seinem eigenen Vorteil.

2. Kenntnis des Empfangs von Trust Property als Folge von Untreue oder Treuhänderpflichten oder Kenntnis von Unterstützung bei der Verletzung. In der National Commercial Banking Corporation of Australia Ltd gegen Batty wurde vom Antragsgegner ein Scheck auf das Treuhandkonto seiner Firma hinterlegt, da er wusste, dass der Scheck auf den Namen eines anderen Unternehmens ausgestellt war.

3. Gemeinsame Mietverhältnisse. Zum Beispiel Joint Ventures in der Wirtschaft oder eine Aufschlüsselung in einer Beziehung, in der der Ehemann und die Ehefrau gemeinsame Mieter waren.

Richtlinien zu persönlichen Ausnahmen von der Unabwendbarkeit des Eigentums.

Laut The Australian Property Law Journal Die Gerichte in Australien haben in Bezug auf persönliche Ausnahmen bestimmte Richtlinien aufgestellt:

Ansprüche in personam umfassen nur bekannte legale oder gerechte Klagegründe

Das Heilmittel kann nicht dazu benutzt werden, die grundlegenden Konzepte zu untergraben des Torrens-Systems

Das Verhalten, das zu einer persönlichen Beschwerde führt, kann vor oder nach der Registrierung auftreten; und

Es muss unverantwortliches Verhalten seitens des gegenwärtigen registrierten Inhabers beinhalten.

Die bloße Unaufrichtigkeit wird nicht ausreichen, um eine persönliche Behauptung durchzusetzen. Es ist "ein notwendiges, aber nicht ausreichendes Kriterium" und

Die Ausdrücke "persönliche Gerechtigkeit" und "Recht in Person" liefern keine leere Leinwand, auf der ein Kläger ein Bild malen kann.

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Source by Wayne P Davis

California Bulk Sales Act

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Das Gesetz in Kalifornien als Bulk Sales Act bekannt ist das Thema dieses Artikels. Die relevanten Gesetze, die den Massenverkaufsgesetz in Kalifornien regeln, finden sich in den Abschnitten 6101 bis 6111 des California Commercial Code. Der California Commercial Code ist die von der kalifornischen Gesetzgebung in Artikel 6 des Uniform Commercial Code verabschiedete Version.

Das Gesetz über Massenverkäufe gilt für Verkäufe, die nicht im normalen Geschäftsgang sind und insgesamt mehr als die Hälfte des Umsatzes ausmachen Inventar und Ausrüstung des Verkäufers durch Verkäufer, deren Hauptgeschäft der Verkauf von Inventar aus Lagerbeständen ist, einschließlich derer, die das verkaufen, was sie verkaufen, und durch die Besitzer von Restaurants.

Das Bulk Sales Act verlangt den Käufer in loser Schüttung mindestens 12 Tage vor dem Verkauf, um einen solchen Verkauf in der Bezirksschreiberei in der Grafschaft, in der sich der Verkäufer oder die Gegenstände befinden, zu notieren und mindestens einmal in einer Zeitung mit allgemeiner Verbreitung im Gerichtsbezirk zu veröffentlichen wo sich der Verkäufer oder die Vermögenswerte befinden

Mit wenigen Ausnahmen haftet ein Käufer, der die Abschnitte 6104 und 6105 des California Commercial Code nicht einhält, gegenüber einem Gläubiger des Verkäufers f oder Schadensersatz in Höhe der Gläubigerforderung, die um einen Betrag gekürzt wird, den der Gläubiger selbst dann nicht hätte realisieren können, wenn der Käufer das Massenkaufgesetz eingehalten hätte.

Es gibt ein sehr kurzes Statut der Beschränkungen des Massenverkaufsgesetzes, so dass, egal in welcher Situation, KEINE Klagegründe angegeben werden können, wenn zwei Jahre seit dem Datum des Großhandels vergangen sind. Jede Partei, die sogar einen Hinweis bekommt, dass jemand, der ihnen Geld schuldet, vielleicht sogar daran denkt, ihr Geschäft zu verkaufen, muss handeln und schnell handeln.

Der Paragraph 6110 des California Commercial Code enthält die Details zum Statut von Einschränkungen im Bulk Sales Act

Um den gesamten Text des California Commercial Code oder eines anderen der California Codes zu sehen, besuchen Sie diese Website: http://www.leginfo.ca.gov/ calaw.html

Ein kalifornisches Berufungsgericht hat erklärt, dass die kalifornische Legislative mit dem Erlass des Massenverkaufsgesetzes zwei Arten von Wirtschaftsbetrug anvisiert: erstens den Betrug eines Handelsschuldners, der verkauft sein Lager an einen Freund für weniger als seinen Wert, zahlt seinen Gläubigern weniger, als er schuldet, und hofft, später "durch die Hintertür" wieder ins Geschäft zu kommen; und zweitens, der Betrug eines Kaufmannsschuldners, der seine Aktien an irgendjemanden verkauft, einschließlich eines gutgläubigen Käufers, für jeden Preis, packt den Erlös ein und verschwindet, wobei seine Gläubiger unbezahlt bleiben.

Und das United States District Court für der Eastern District of California stellte in einem Fall fest, dass der Hauptzweck der Bulk-Sales-Statuten darin besteht, den Gläubigern eines Händlers die Möglichkeit zu geben, ihre Forderungen zu befriedigen, bevor der Händler sein Vermögen transferieren und mit dem Verkaufserlös verschwinden kann.

Der Autor hofft aufrichtig, dass Sie diesen Artikel genossen haben und ihn informativ fanden.

Mit freundlichen Grüßen

Stan Burman

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Source by Stan Burman