Investition in Mietimmobilien

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Es ist interessant, wie Mietimmobilien als Investition behandelt werden. Wie Rodney Dangerfield bekommt es keinen Respekt. Während konventionelle Anlagen wie Aktien und Anleihen die Financial Post und das Wall Street Journal erhalten, suchen Sie nach "Wie kaufe ich Immobilien?", Und Sie werden alle Arten von No-Money-Down-Schemata entdecken, die dazu gedacht sind, stattdessen Bücher und Kassetten zu verkaufen von Investment-Immobilien. Im Fernsehen gibt es Report on Business TV, aber für Immobilien sehen Sie flippende Shows oder Infomercials. Ich finde es erbärmlich, dass solch ein solides Investmentvehikel einen so schlechten Ruf bekommt.

Es ist möglich, ohne Geld zu kaufen, aber es geht darum, eine Hypothek mit hohem Zinssatz zu arrangieren, und für Mietobjekte tun Sie dies nur, wenn Sie an anderen Immobilien beteiligt sind. Mit anderen Worten, wenn Sie eine Immobilie frei und frei haben, ist es relativ einfach, eine Kreditlinie zu Prime zu vereinbaren. Eine Immobilie in Höhe von 100.000 US-Dollar würde etwa 400 US-Dollar pro Monat kosten, zuzüglich Steuern und Wartungskosten von 200 US-Dollar. Kurz gesagt, es würde sich selbst tragen und Ihnen Einnahmen geben, um die Finanzierungskosten zu bezahlen.

Eine gebräuchlichere Methode zum Kauf von Einkommensimmobilien ist die Einlage. In der Regel können Sie als Finanzinvestition gehaltene Immobilien mit weniger als 40% weniger als wahrscheinlich anbieten. Diese Eigenschaften sind in stabilen Märkten leichter zu finden.

Es gibt viele Gründe, Investmentimmobilien zu besitzen.

Grund # 1, Einkommensimmobilien zu besitzen, liegt darin, dass Ihre Mieter es für Sie kaufen. Auch wenn die anderen Vorteile nicht zustande gekommen sind, rechtfertigt dies die Investition. Tatsache ist jedoch, dass der Kauf von Mietobjekten weitere Vorteile bietet

Grund Nr. 2 ist die Hebelwirkung. Die effektivste Beschreibung der Hebelwirkung stammt aus dem Buch Buy, Rent, Sell von Lionel Needleman (Needleman ist kein flüchtiger Redner; tatsächlich ist er ein versierter Autor und Professor mit vielen veröffentlichten Büchern und Artikeln zum Thema Wohnen in Großbritannien und Großbritannien) Kanada: Seine Annahmen und seine Mathematik sind ein bisschen simpel und müssen für Ihren lokalen Markt angepasst werden, aber das Buch ist einen Blick wert.

Er erklärt den Hebel auf folgende Weise: John und Mary kaufen jeweils eine Immobilie in Höhe von 100.000 USD. Nach einem Jahr sind beide Häuser um 10% gestiegen. Beide Käufer verkaufen die Immobilien und vergleichen die Gewinne.

John begann mit 100.000 Dollar und hat jetzt 110.000 Dollar, was bedeutet, dass er eine Rendite von 10% erzielt hat. Auf der anderen Seite legte Mary 10.000 Dollar auf ihr Grundstück ab und verpfändete den Restbetrag mit 90.000 Dollar. Wenn sie verkauft, räumt sie die Hypothek ab und zählt alles zusammen. Sie erhielt auch einen Gewinn von 10.000 US-Dollar. Da sie jedoch nur 10.000 US-Dollar in das Einkommensobjekt investierte, erzielte sie eine 100% ige Rendite auf ihre Anzahlung. Wie Sie vielleicht vermuten, ist der eigentliche Kicker: Während John in ein Haus investierte, es für ein Jahr hielt und dann mit einem Gewinn von 10.000 USD verkaufte, erwarb Mary zehn Häuser, behielt sie ein Jahr und verkaufte sie dann mit einem Gewinn von 100.000 USD. Beide begannen mit 100.000 Dollar, aber nach einem Jahr hatte John nur 110.000 Dollar, während Mary weitere 90.000 Dollar kostete. Die Zahlen sind in diesem Beispiel vereinfacht, aber sie demonstrieren den Zauber der Hebelwirkung entscheidend.

Grund Nr. 3 ist Steuern. In den meisten Steuerzonen werden die Kosten für Investmentimmobilien vom Einkommen getragen. Generell können Sie Abschreibungen auf die Struktur vornehmen, die tatsächlich Papierverluste sind, die die Steuerbelastung reduzieren. Die Abschreibung funktioniert wie folgt: Wir wissen, dass der Wert eines dauerhaften Gegenstands wie einer Struktur mit den Jahren abnimmt. Selbst wenn die Immobilie perfekt gepflegt wird, ist ein altes Haus nicht so viel Geld wert wie ein neues Haus. Dieser Verlust ist eine Abschreibung, und Sie können diesen Abschreibungsverlust verwenden, um den Gesamtsteuersatz zu verringern.

Wenn wir in Renditeimmobilien investieren, erwarten wir natürlich einen Preisanstieg, und auf lange Sicht ist dies oft der Fall. Was passiert in diesem Fall mit der Abschreibung? Dem Steuereintreiber wurde mitgeteilt, dass der Preis der Immobilie durch Abschreibungen gefallen ist, aber am Ende des Prozesses verkauften wir mit Gewinn. Der Taxman sagt normalerweise, dass Sie die Abschreibungs- und Abgabensteuer "wiedererlangt" haben.

Re-Capture macht keinen Spaß. Es ist, als ob Sie herausfinden würden, dass Sie bereits das Geld ausgegeben haben, das Sie für zukünftige Ausgaben vorgesehen haben.

Es gibt eine großartige Lösung. Wenn Sie die Investition kaufen, reduzieren Sie die ursprüngliche Investition zwischen dem Gebäudewert und dem Immobilienwert. Ohne zu schummeln, setzen Sie den Wert des Landes so niedrig wie möglich und die Struktur so hoch wie angemessen (rechnen Sie aus und Sie werden feststellen, dass es sich für Ihre Spaltungen lohnt). Wenn die Immobilie in den Preis steigt und Sie liquidieren, teilen Sie dem Taxman mit, dass Sie keine Abwertung vorgenommen haben, da die Struktur an Wert verloren hat, während das Grundstück an Wert gewonnen hat. Dieser Gewinn ist ein Kapitalgewinn, und der Kapitalgewinn wird normalerweise mit niedrigeren Steuersätzen besteuert als Einkommen. Sie entwerten das Geld, das Sie verdienen, wenn Sie es als Miete verdienen, und zahlen darauf Steuern, wenn es aus Kapitalgewinn kommt.

Der Besitz von Immobilien, die ein Einkommen erzeugen, ermöglicht es Ihnen, die Kosten von Dingen abzuschreiben, die Sie möglicherweise gekauft haben, von Büromaterial bis hin zu einer Reise, um die Immobilie zu besichtigen.

Grund Nr. 4 ist der Kapitalgewinn. Kapitalgewinn geschieht nicht immer, aber oft auch. Wie wir mit Leverage gesehen haben, kann der Kapitalgewinn durch Hebelwirkung beeinflusst werden. Besser noch, der Kapitalgewinn kann manchmal größer sein als der, den manche Leute in einem Jahr Arbeit verdienen.

Grund Nr. 5 fasst alles zusammen, indem Cashflow, Hebelwirkung und Steuerplanung kombiniert werden. Mietimmobilien generieren Cashflow. Anfangs könnte der Cashflow neutral oder sogar negativ sein, aber nach einiger Zeit wird er oft positiv. Wenn dies der Fall ist, müssen Sie auf die zu hohe Miete eine Einkommensteuer zahlen. Die Lösung dafür ist, die Hypothek erneut zu belasten und zusätzliche Zinskosten zu verursachen, wodurch Ihre Steuern gesenkt werden. Sie nutzen auch Ihre ursprüngliche Eigenschaft erneut. Der nächste Schritt ist, dieses Geld zu nehmen und ein anderes Einkommensobjekt zu kaufen. Sie zahlen keine Einkommenssteuer, werden mehr abgeschrieben und verdienen trotzdem einen Kapitalgewinn. Besser noch, mit zwei Liegenschaften verteilen Sie das Risiko, und wenn der Zeitpunkt gekommen ist, zu verkaufen, können Sie den Zeitplan ausdehnen und die Liegenschaften in verschiedenen Jahren verkaufen, um die Steuer zu minimieren.

Es kann nicht genug wiederholt werden, dass Sie Einkommenseigentum weise kaufen müssen. Sie müssen den Standort und den potenziellen Mieter kennen. Objekte, die wünschenswert sind und sich in einer gewünschten Gegend befinden, werden vermietet. "Wünschenswert" muss nicht "Villa" sein, aber warm, sauber, trocken und preiswert sind kritisch. Ob Sie ein Apartment mit 1 Schlafzimmer oder ein Haus mit 3 Schlafzimmern und einer Suite kaufen, ist nicht wichtig.

Metriken sind kritisch. Der erste ist das Preis-Leistungsverhältnis. Das heißt, Sie nehmen den Preis, sagen wir 100.000, und teilen die Miete, sagen wir 1000, pro Monat. In diesem Fall wäre das Ergebnis 100. Zahlen zwischen 75 und 175 sind großartig, aber vergessen Sie nicht, dass projizierte Kapitalgewinne und Zinssätze die Anzahl der Zahlen beeinflussen, mit denen Sie rechnen. Niedrige Zinsen erlauben höhere Zahlen und solide Kapitalgewinnprognosen erfordern höhere Zahlen. Über 200 ist an fast jedem Standort nicht gut, es sei denn, Sie brauchen nur ein verlässliches Einkommen, sind nicht besorgt über den Kapitalgewinn oder planen nicht, jemals zu verkaufen.

Ein weiteres hervorragendes Maß ist die Break-Even-Rate. Dies ist der Prozentsatz des Preisbedarfs für eine Anzahlung, damit die realistische Miete die Immobilie tragen kann. Die Miete muss a) eine Marktmiete sein, keine "erhoffte" Miete, und b) eine Nettomiete, keine Bruttomiete. Wenn sich die Investition um weniger als 45% verringert, ist es eine Betrachtung wert. Wenn die Zinssätze niedrig sind, wird die Nettomiete deutlich höher sein, was bedeutet, dass die Gewinnschwelle hoch sein kann. Denken Sie daran, dass niedrige Zinssätze nicht für immer bestehen bleiben. Wenn Sie also nicht sehr lange Zeit gesperrt sind, müssen Sie davon ausgehen, dass die Break-Even-Rate in Niedrigzinsumgebungen niedrig ist und in höheren Zinssätzen höher sein kann.

Wenn Sie ein Objekt entdecken, das ein günstiges Preis-Leistungs-Verhältnis und eine günstige Break-Even-Rate aufweist (und sich in einer guten Gegend befindet und keine schlechte Idee ist), lohnt es sich, die Zahlen in eine Kalkulationstabelle zu werfen und die interne Rate zu bestimmen der Rendite (eine Immobilieninvestitionskennzahl, die verschiedene Einkommensströme kombiniert) und der erwartete Barverkauf bei Verkauf. Es gibt Tabellenkalkulationen und Programme, die dies für Sie berechnen können, aber der Schlüssel ist "GIGO" – Müll rein, Müll raus. Verwenden Sie korrekte Steuern, die richtigen Zinssätze, Ihre Projektionen für die Einkommensteuer und realistische Schätzungen des Kapitalgewinns und der Kapitalerhaltung. Immobilien in belebten Stadtgebieten sind im Allgemeinen stärker wert als Immobilien in ländlichen oder ländlichen Gegenden. Sie haben oft auch scheinbar minderwertige Metriken – eine Eigentumswohnung in der Innenstadt könnte einen viel niedrigeren Preis für die Vermietung und den Tiefpunkt haben als ein kleines Haus in einer Mühlenstadt. Kapitalzuwachs in einem ländlichen Gebiet ist jedoch wahrscheinlich riskanter. Durch die Messung der Hypothekenzahlung und Steuervorteile in einer detaillierten Kalkulationstabelle können Sie die Konkurrenzinvestitionen genau abschätzen.

Es wäre töricht, das Problem einer Immobilienblase oder eines Absturzes zu ignorieren. Der Kauf von Metriken hilft und behindert. Es hilft, denn wenn Sie mit Break-Even-Raten und Mietmultiplikatoren hartnäckig sind, würden Sie keine überteuerten Anlageimmobilien kaufen (unterbewertete Renditeimmobilien tauchen nicht wirklich in einer Blase auf und stürzen nicht im Wert ab). Dies verhindert, dass Sie keine Metriken in einer Blase kaufen können, egal wie viel Sie möchten, da keine Metrik-kompatiblen Eigenschaften vorhanden sind.

Die andere Seite ist, dass bei einem Absturz eines Marktes viele metrikkonforme Immobilien vorhanden sind, aber oft wenig Hypothekenfinanzierung und viele verängstigte Käufer und gestresste Verkäufer.

Alles in allem ist ein ausgewogener Markt das Optimum für Käufer, obwohl Käufer, die auf Metriken kaufen und den Markt in der Nähe des Gipfels verlassen, oft das Gefühl haben, den Jackpot erreicht zu haben.

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Source by Rob Chipman