Geschichte der Beziehungen zu Immobilienmaklern

Kostenlose Immobilienbewertung

Zu Beginn waren Immobilienmakler als Zwischenhändler und Optioneers bekannt. Damals war es üblich, dass ein Zwischenhändler von einer zum Verkauf stehenden Immobilie erfuhr, sie jedoch vor anderen Zwischenhändlern geheim hielt. Es war schwierig für diese Zwischenhändler, eine Gebühr für ihre Dienstleistungen zu erheben, um auf Taktiken zurückzugreifen, die nicht immer im besten Interesse ihrer Verkäufer waren. Optioneer waren dagegen in der Regel erfolgreicher, ihre Gebühren einzuziehen, da sie das Eigentum des Verkäufers an eine Kaufoption von binden würden, verkaufte die Immobilie an einen Käufer zu einem Preis über dem Optionsbetrag, zahlen Sie dem Verkäufer den Optionspreis und stecken Sie den Rest in die Tasche.

Das frühe Immobilienmaklergeschäft war locker organisiert und verwendete Vermittlungsmethoden, die oft unehrlich und betrügerisch waren und die Verkäufer und Käufer nutzten. Gelegentlich wurde ein neueres Konzept entwickelt, bei dem der Immobilienmakler als Vermittler der Treuhandpflicht gegenüber dem Verkäufer fungiert und eine Bezahlung für seine Dienstleistungen erhält. Dieses neue Konzept zwang die Beziehung zwischen Verkäufer und Makler zu einem höheren Service- und Dienstniveau. Es erlaubte auch Maklern, Immobilien zum Verkauf in Form von Verträgen aufzulisten. Diese Verträge beziehen sich jetzt auf Listungen. Die früheren Listungsformen, die wir nannten, waren offene Listings . Die offene Kotierung ist eine Art nicht ausschließlicher Kotierungsvertrag, der einen Immobilienmakler dazu ermächtigt, eine Immobilie zum Verkauf anzubieten, einen Käufer zu finden und nach Abschluss dieser Transaktion für Dienstleistungen bezahlt zu werden.

Andere Makler könnten auch offene Angebote für dasselbe Grundstück haben, aber nur der Makler, der tatsächlich den Käufer gefunden hat, erhält eine Provision. Außerdem würde kein Makler eine Gebühr erhalten, wenn der Verkäufer die Immobilie verkauft. Die offene Kotierung entmutigte die Zusammenarbeit zwischen Brokern, da jeder Broker eine eigene offene Kotierung erhalten hätte. Um das Problem der offenen Börsennotierung zu lösen, wurde die Exklusivagentur populär.

Die Exklusiv-Agenturkotierung ist eine Art von Kotierungsvertrag, bei dem der Verkäufer nur die Kompensation für die Kotierungsvermittlung anbietet, wenn der Käufer durch die Bemühungen der Makler oder die Bemühungen anderer Immobilienmakler beschafft wird. Dies bedeutet, dass in bestimmten Situationen, z. B. zum Verkauf durch Eigentümer, die Kotierung von Kotierungen beim Verkauf der Immobilie möglicherweise keine Entschädigung erhält. In der Exklusivvermittlungsliste muss der Kotierungsmakler oder ein anderer Makler, der mit dem Kotierungsmakler tätig ist, den Käufer beschaffen, um Anspruch auf Schadensersatz zu haben.

Die exklusive Agenturkotierung ermutigt konkurrierende Makler, Käufer für die Kotierung zu finden, da die Kotierung der Kotierungsmakler die Gebühr des Verkaufsmaklers zahlt. Der Verkäufer zahlt jedoch immer noch keine Gebühr, wenn ein Verkäufer den Käufer findet. Die Exklusivvermittlung der Agentur hat zu jedem Zeitpunkt das Exklusivrecht zum Verkauf erhalten.

Die ausschließliche Verkaufsrechtsvereinbarung, die Kotierung von Kotierungen, wird im Falle eines Verkaufs unabhängig von dem Käufer des Käufers als Entschädigung angeboten. Das ausschließliche Recht zum Verkauf der Notierung garantiert, dass der Notierungsmakler eine Gebühr erhält, selbst wenn ein Wettbewerber oder der Verkäufer Immobilien verkauft. Es bietet den meisten Schutz für den Kotierungsmakler und wird im besten Interesse des Verkäufers betrachtet, da der Kotierungsmakler Aufwand und Ressourcen in die Vermarktung der Immobilie investieren wird, da eine Provision während der Vertragslaufzeit garantiert wird.

Selbst nachdem das ausschließliche Recht zum Verkauf der Kotierung populär wurde, gab es wenig Zusammenarbeit zwischen Maklern, da ein Käufer, der eine bestimmte Immobilie kaufen wollte, mit dem Makler zu tun hatte, der ausschließliche Kotierungen von Interesse hatte. Es war auch für alle Parteien klar, dass der Makler den Verkäufer vertrat und der Käufer keine Vertretung hatte.

In den 1950er Jahren bestand der Druck auf mehr Zusammenarbeit zwischen Maklern. Infolgedessen würde ein Broker, der mit einem Käufer arbeitet, Kontakt zu konkurrierenden Brokern aufnehmen, um sich über ihr Inventar und mögliche Übereinstimmungen für ihre Kunden zu informieren. Häufig kam es zu Geschäften, bei denen der Verkaufsagent den Verkäufer oder dessen Agenten nicht kannte und die einzigen Transaktionen des Verkaufsagenten mit dem Käufer bestanden. Plötzlich war das Konzept, dass die verkaufende Maklerfirma dem nur dem Verkäufer schuldete, dem Verkäufer kein ordentliches und logisches Konzept mehr. Es würde jedoch viele Jahre dauern, bis die nicht durchführbaren Agenturkonzepte aussortiert werden und zu einer Vertretung der Käufer führen würden.

Mit dem Fortschreiten der 1950er und 1960er Jahre wurde ein stärker formalisiertes kooperatives Brokerage-System entwickelt, das als Multiple Listing Service (MLS) bekannt ist. Durch die MLS entwickelte sich das Konzept der Subagency . Einfach ausgedrückt, bedeutete dies, dass der Börsenmakler der Vertreter des Verkäufers war und nur diesen repräsentierte. Die Börsenmaklerfirma würde Vertriebspartner einstellen, die Subagenten des Verkäufers waren. Das Listing MLS Brokerage war erforderlich, um das Listing allen kooperierenden Brokerage innerhalb ihrer MLS zur Verfügung zu stellen. Diese kooperierenden Maklerfirmen wurden ebenfalls als Subagenten des Kotierungsmaklers angesehen, die Agenten des Verkäufers waren. Wenn das kooperierende Maklerunternehmen über Vertriebspartner verfügte, handelte es sich um Subagenten des kooperierenden Maklers, die Subagenten des Kotierungsmaklers waren und der Vertreter des Verkäufers war. In dieser Zeit war keine Agenturbeziehung mit einem Käufer möglich, da die Agenturbeziehung immer mit dem Verkäufer bestand. Die einzige Pflicht, die ein Lizenznehmer einem Käufer schuldete, bestand darin, nicht zu lügen, wenn Fragen zu einer Immobilie gestellt wurden. Das Konzept des "Käufervorsichts" war sicherlich die Realität, wie das Brokerage-Geschäft ablief und die Käufer waren immer nicht vertreten.

Der Aufstieg des Konsums, wie er in zahlreichen Gerichtsentscheidungen zum Ausdruck kommt, übt Druck auf das Maklergeschäft aus, um sich mehr um die Interessen des Käufers zu kümmern. Aus diesem Grund hatten Lizenznehmer, die mit Käufern zusammenarbeiteten, die Pflicht, bekannte Sachverhalte offenzulegen, die eine Immobilie betreffen. Wenn der Makler beispielsweise wusste, dass ein Dach undicht ist, muss er diese Tatsache aufheben. Dieses Offenlegungskonzept wurde später von den Gerichten dahingehend erweitert, dass es Bedingungen in Bezug auf die Immobilie enthielt, die die Makler hätten kennen müssen oder können .

In den 1980er Jahren stellte eine Regierungsstudie fest, dass fast drei Viertel aller Käufer der Meinung waren, dass das Maklergeschäft, mit dem sie zusammenarbeiten, sie als Kunden vertritt. Dieselbe Studie kam zu dem Schluss, dass fast drei Viertel aller Verkäufer der Meinung waren, dass der kooperierende Broker die Interessen des Käufers vertritt. Es stellte sich bald heraus, dass die Konzepte des Vermittlungsrechts, die die Industrie und die staatlichen Regulierungsbehörden durchzusetzen versucht hatten, um die Vermittlungsbeziehungen zu vereinfachen und zu klären, nicht funktioniert hatten. Anhaltender Druck von Verbrauchergruppen und Gerichten führte schließlich zu einer Bewegung der Käufervertretung in den 1990er Jahren.

Im Jahr 1991 bildete die National Association of REALTORS® eine Beratergruppe zur Untersuchung von Vertretungsfragen in Agenturen. Zeugenaussagen wurden von Immobilienfachleuten, Branchenexperten, der Öffentlichkeit und staatlichen Aufsichtsbehörden abgegeben. In dem Bericht der Beratergruppe wurden folgende Empfehlungen ausgesprochen:

  • Die NAR-Auflistungsrichtlinie sollte geändert werden, um Angebote für Subagenturen optional zu machen. Wurde die Untervermittlung von einem kooperierenden Broker nicht akzeptiert, sollte das Börsenmaklergeschäft dem den Käufer vertretenden Broker eine Entschädigung anbieten.
  • Die NAR würde die staatlichen Verbände dazu anhalten, Änderungen im Immobilienrecht und den Immobilienvorschriften zu fördern, um die Offenlegung von Vermittlungsoptionen zu fördern. Diese Optionen würden Verkäufer-Agentur, Käufer-Agentur und offengelegte Dual-Agentur umfassen. Der Zweck dieser Empfehlung bestand darin, die Verbraucher dabei zu unterstützen, fundierte Entscheidungen bezüglich der Vertretung zu treffen.
  • Die NAR sollten Immobilienmakler dazu ermutigen, schriftliche Unternehmensrichtlinien zu erlassen, die sich auf den Umgang mit Agenturen mit ihren Kunden und Kunden beziehen.
  • Die NAR würde die Aufklärung aller Mitglieder zum Thema Vertretung der Agenturen fördern. Staatliche Regulierungsagenturen würden auch ermutigt, die Agentur als Pflichtthema in die Fortbildungsanforderungen für alle Lizenznehmer aufzunehmen.

Ab 1992 verabschiedete die National Association of REALTORS® die folgende Richtlinie:

"Die National Association of REALTORS® erkennt eine Verkäuferagentur und eine Käuferagentur an Agentur mit Einverständniserklärung als geeignete Formen der Verbrauchervertretung in Immobilientransaktionen. Die Vereinigung erfüllt die Notwendigkeit, dass alle REALTORS® individuelle Geschäftsentscheidungen über ihre Agenturpraktiken treffen können. " Einverständniserklärung für Verbraucher oder Immobiliendienstleistungen bei der Schaffung von Agenturbeziehungen mit einem Immobilienlizenznehmer. "

Diese NAR-Änderungen der Vertretungspolitik änderten die Art und Weise, wie die Industrie praktiziert einem Käufer die Möglichkeit geben, mit einem Makler einen Vertrag abzuschließen, um den Kauf von Immobilien zu ermitteln und zu verhandeln Der Käufer muss beim Abschluss der Immobilientransaktion eine Provision zahlen. Als Vertreter des Käufers schuldet der Makler des Käufers alle treuhänderischen Pflichten (Sorgfalt, Loyalität, Offenlegung, Gehorsam und Buchhaltung) seinem Auftraggeber, dem Käufer.

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Source by Jeff Sorg

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