Die Macht der "unverbindlichen Verbindlichkeiten" gegenüber einem Immobilieninvestor

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Ist es nicht toll, dass es heute so viele Möglichkeiten gibt, Finanzmittel für Immobilieninvestitionsprojekte zu erhalten? Das ist wichtig, weil Verkäufer irgendwie für ihre Häuser bezahlt werden wollen, wenn sie sie verkaufen … Richtig? Nur weil es scheinbar unendlich viele Geldquellen gibt, heißt das nicht, dass diese Mittel leicht zu bekommen sind … oder wenn man sie bekommen kann … sie sind leicht zu leisten. Der Kreditnehmer muss in vielen Fällen "durch Reifen springen", um die benötigten Mittel zu erhalten. Kreditgenehmigung, Gutachten, LTV / ARV … und selbst dann bekommen sie es normalerweise nicht. Alles, was sie brauchen, ist "Haut im Spiel".

Gute Schulden vs. Bad Debt

Die meisten Immobilieninvestoren sind mit den meisten vertraut Ausdruck "gute Schulden vs. schlechte Schulden". Das Problem ist, dass die meisten den Unterschied nicht ganz verstehen. Meine Tochter wusste den Unterschied, als sie 8 Jahre alt war. Ich erinnere mich, als wir zu Mittag gegessen haben, und sie ging von der Bitte, dass sie "Gefälligkeiten und Minuspunkte" forderte, zu Problemen mit der Geschichte. Im Interesse einer "frühen Ausbildung im Leben" gab ich ihrer Geschichte Probleme im Zusammenhang mit dem Geschäft. Sie würde versehentlich alles über Ausgaben, über Gewinne … lernen, einschließlich der Unterschiede zwischen guten und uneinbringlichen Schulden. Ihr Verständnis war so gründlich, dass sie die Definition rezitieren konnte und sie auf Anfrage umso wichtiger erklärte.

Leider wird uns dies heute in der Schule nicht beigebracht. Wir lernen, wie man Geldgeber / Sparer ist, anstatt Investoren / Unternehmer zu sein. Mit anderen Worten, wir werden nie unterrichtet, wie "Geld arbeitet", aber wir werden ganz gewiss gelernt, wie man "für Geld arbeitet". Den Unterschied zwischen guten und schlechten Schulden zu kennen, ist keine Gehirnoperation, aber die negativen Auswirkungen von Ignoranz können enorm sein. Der Unterschied ist sehr einfach. Bad Debt kostet Geld, Good Debt macht Geld. Ja, es ist so einfach.

Was die Banken wissen, dass wir nicht wissen

Die Banken sind sich des Unterschieds durchaus bewusst. Betrachten Sie einfach den Unterschied zwischen dem, was sie "bezahlen" (und ich verwende das Wort "bezahlen" sehr locker) für Ihre Einzahlungen, und was sie "berechnen", wenn Sie "verkaufen". Verstehen Sie das Geschäft von Banken, um Kredite zu verkaufen. Sie kennen und verstehen auch das Diktum "Nichts zu besitzen, aber alles zu kontrollieren". Sie leben davon. Was Spaß macht, ist die Verwendung von unverbindlichen Schulden. Der Immobilieninvestor kann dasselbe tun. Sie können fast zu einer eigenen Bank werden.

Bad Debt kostet Sie Geld, da das Endergebnis davon ist, dass Sie mit weniger als dem, was Sie begonnen haben, enden. Gute Schulden machen Geld, da das Endergebnis ist, dass Sie mehr haben als das, was Sie ursprünglich begonnen haben. Im Geschäft vergleichen Sie Profit vs. Aufwand. In unserem persönlichen Leben vergleichen wir das Einkommen mit gut "Einkommensersatz" … manchmal auch als Kreditkarten bezeichnet.

Die offensichtlichen Beispiele für "Good Debt" sind Dinge wie SF-Mieten, Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien und andere nennenswerte Cashflows: Beispiele für schlechte Schulden sind die zuvor erwähnten Kreditkarten, Boote, Wohnmobile usw. Das Eigenkapital in unserem eigenen Zuhause ist keine Investition, es bringt uns kein Geld, es kostet uns Geld Wenn wir es in Form eines Darlehens anschlagen, wird dies zu Schulden … Welche Art von Schulden hängt davon ab, wofür sie verwendet wird. Beachten Sie, dass ich nicht sage, dass wir alle aussteigen und sich refinanzieren sollten Wenn Sie sich dafür entscheiden, haben Sie nicht meinen Segen. Sie gefährden Ihr Zuhause. Nicht schlau, zumal es so viele andere sichere Wege gibt, um Geld zu bekommen Invest with.

Die Macht der Compoundierung … Duplikation auf Steroiden

Banken verstehen das alles. Sie setzen Ihre Vermögenswerte / Einlagen in Kredite / Schulden ein. Das ist Kredit von ihnen und Schuld an Sie. Sie besitzen nichts und können in der Tat Kredite einsetzen, um tatsächlich "virtuelles Geld" an Sie zu verkaufen, und zwar oftmals den "Nominalwert" Ihres mit ihnen hinterlegten Vermögens. Dieses Thema ist für eine andere Zeit. Verstehen Sie für diese Diskussion, dass die Bank die Macht der Duplizierung ausnutzt. Tatsächlich nutzen sie das, was Albert Einstein als "größte Erfindung des 20. Jahrhunderts" bezeichnet hat … Zinseszins. Er sagte noch weiter, dass diejenigen, die es verstanden haben (Banken), von denen leben, die es nicht tun (der Rest von uns).

Sie möchten ein sehr starkes Beispiel? Beginnen Sie mit einem Penny … nur 1 Cent. Dann für die nächsten 30 Tage verdoppeln. Tag 1 wäre also 2 Cent, Tag 3 wäre 4 Cent, Tag 4 wäre 8 Cent und so weiter. Mach es auf dem Papier. Es wird einen viel größeren Einfluss auf dich haben. Was ist die Antwort? Versuch es. Sie werden begeistert sein. Was Sie sich ansehen werden, ist ein Beispiel für die Kombination von vom Feinsten.

Also, wie machen wir als Immobilieninvestoren dasselbe? Können wir dasselbe tun? Die Antwort auf die zweite Frage ist ein klares ja ! Die Antwort auf die erste Frage lautet, Sie haben es erraten, mit der Verwendung von Schulden ohne Verbindlichkeit.

Die Macht der Schulden ohne Schulden … Compounding on Steroids

Wie fragen Sie? Einfach. Erinnern Sie sich zunächst daran, dass typische Finanzierungen, die in Real Estate Investing eingesetzt werden, Verbindlichkeiten sind, die sich auf Verbindlichkeiten belasten können. Es gibt eine Art Pfandrecht auf dem Vermögenswert … der Immobilie, die wir kaufen. Wenn wir unverbindliche Schulden verwenden, besteht kein Pfandrecht auf dem Grundstück. Tatsächlich besteht keinerlei Verbindung zu der Immobilie. Das ist kritisch. Das macht diese Arbeit aus. Das macht uns zu unserer eigenen Bank.

Was passiert beim Schließen nach dem Unterzeichnen des Papierberges zuerst? Die Antwort ist, der ursprüngliche Kreditgeber des Verkäufers, sei ausbezahlt. Mit anderen Worten, das Pfandrecht wird ausbezahlt. Der Verkäufer sieht das Geld nicht einmal. Möchten Sie es nicht wenigstens berühren, wenn Sie … auch nur für eine Minute verkaufen? Wie wäre es, mehr zu tun? Wie wäre es, es immer wieder verwenden zu können? Ja, du kannst. Diese Antwort war für alle, die dies lesen und sagen: "Wissen Sie nicht". Warum und warum?

Schauen wir uns eine typische Immobilienfinanzierung an. Zuerst wird ein Darlehen erworben, und wir kaufen und rehabieren die Immobilie. Wir drehen das Haus um, und beim Verkauf tun wir zwei Dinge: 1) Wir zahlen die ursprüngliche Finanzierung (Pfandrecht) zurück; 2) Wir machen einen Gewinn (hoffentlich). Um voranzukommen, müssen wir uns neu finanzieren und uns erneut mit den "App-Drillingen" auseinandersetzen. Sie wissen, neue Anwendung, Bewertung und Genehmigung. Alles kostspielig, zeitaufwändig und ohne Garantien.

Wenn es sich hierbei um eine Form unverbindlicher Schulden handelte, müssten wir das geliehene Geld nicht zurückzahlen … zumindest nicht richtig Weg. Dies bedeutet auch, dass wir, anstatt nur mit unserem Gewinn zu gehen, den gesamten Verkaufserlös wegnehmen. Verkaufen Sie ein Haus für 75.000 US-Dollar mit einer Schuldenlast von 50.000 US-Dollar, und wir erzielen nur 25.000 US-Dollar – den Gewinn. Verkaufen Sie dasselbe Haus mit unverbindlichen Schulden, und wir müssen die gesamten 75.000 US-Dollar wegnehmen, abzüglich der Abschlusskosten. Was würden Sie lieber tun?

Aus "Bad Debt" wird "Good Debt"

OK, bevor ich weiter gehe, muss ich weiter Beantworten Sie alle Leser, die sagen: "Ich muss die Schulden immer noch zurückzahlen". Tatsächlich stehen mir monatliche Zahlungen zur Verfügung, die in der Regel aufgrund der Bedingungen der meisten NLD sehr hoch sind. Was ich also tue, ist, dass ich eine Barreserve als Teil der NLD finanziere. Die Barreserve ist Ihr stiller Partner, dessen einzige Aufgabe darin besteht, die monatlichen Zahlungen zu leisten, bis Sie Ihr System so entwickeln können, dass es autark und autark ist. Kombinieren Sie die Gewinne der ersten paar Flips und kaufen / rehab ein zweites "Flip House", sodass Sie diese Gelder auch immer wieder verwenden werden, da das zweite Haus überhaupt keine Schulden hat … Sie haben gekauft, wenn für alles Geld. Die Idee ist, das Prinzip NIEMALS für etwas anderes als die Kosten des nächsten Flip House zu verwenden. Sie arbeiten jetzt mit zwei "Flip-Houses" nach dem 2. Flip

. Flip diese beiden Häuser, kombinieren die beiden Gewinne und kaufen / kaufen ein drittes Flip-Haus. Sie werden die Kosten für alle drei Häuser erneut nutzen, um die nächsten 3 Flip-Häuser in Folge zu kaufen / zu rehabieren. Sie haben jetzt drei Zeilen mit Flip Houses. Egal wie oft Sie versuchen, das Prinzip auszugeben … sie geben es Ihnen immer wieder zurück. Nun, hier beginnt der eigentliche Spaß.

Während Sie Ihr System entwickelt haben, schrumpft Ihre Cash-Reserve auf Null. Es ist also an der Zeit, dass Sie es erstattet haben, denken Sie nicht und kaufen sich mehr Zeit. Denken Sie daran, dass diese Zahlungen, die Sie aus der Barreserve leisten, die Schulden tatsächlich abbezahlen … oder es funktioniert nicht. Wenn Sie also berechnen, wie viel Sie in die Barreserve stecken, sollten Sie dies bedenken. Nun zum richtigen Spaß.

Wie gesagt, die Barreserve ist "nicht mehr", also erstatten Sie es … mit einem der Gewinne aus einem der drei Flip-Häuser. Was machen Sie mit den beiden anderen Gewinnen? Kaufen / rehab ein "Hold House" für den Cashflow … mit allem Geld. Dann drehen Sie einfach die drei Flip-Häuser immer wieder um und verwenden Sie "Nur Gewinne", um weitere Cash-Flow-Häuser mit sämtlichem Bargeld zu kaufen, und erstatten Sie gelegentlich die Barreserve zurück, bis die Schulden beglichen sind. und Sie sind völlig schuldenfrei.

Das Märchen vom Band … Einstein war ein ziemlich kluger Kerl

Frage # 1: Wie haben wir oft für diese Gelder gezahlt?

Antwort: Einmal … haben wir es nicht auf einmal zurückgezahlt, wie wir es hätten, wenn es sich um Schulden von Schulden gehandelt hätte

Frage Nr. 2: Für wie viele Häuser können wir diese Mittel verwenden (denken Sie daran, wir werden nur einmal dafür bezahlen)?

Antwort: Ich weiß es nicht. Ich sage es Ihnen, wenn ich aufhöre, sie wiederzuverwenden.

Wir sind gerade unsere eigene Bank geworden. Wir nutzen jetzt unser eigenes Geld ohne zusätzliche Kosten. Jedes Mal, wenn wir diese Mittel ohne Aufpreis wiederverwenden, senken wir die Schulden pro Haus. Dies bedeutet, dass wir die Anschaffungskosten für diese Art der Finanzierung ebenfalls unbedeutend gemacht haben.

Einstein hatte recht. Compounding ist eine schöne Sache. In Kombination mit unverbindlichen Verbindlichkeiten kann es eine "Goldmine" für Immobilieninvestoren sein.

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Source by Joe Villeneuve